דירות החל מ-30,000 $ וצפי תשואה של 10%. למשקיע הממוצע זה נשמע כמו השקעה חלומית – על פי פרסומים של חברות שונות אפשר לעשות את זה באוקראינה.
הצעה כזו כוללת בדרך כלל גם חברת ניהול שתדאג לשיפוץ והשכרה, כך שלמשקיע הישראלי נשאר רק לספור את הכסף הנכנס. לכאורה.
בתקופה האחרונה חברות ישראליות רבות משווקות השקעה באוקראינה. בעקבות שאלות של משקיעים בפורומים שונים, החלטנו להתגייס ולנסות להבין – מה קורה בשוק הנדל"ן של אוקראינה.
למה כן? | למה לא? |
|---|---|
תשואה גבוהה | חוסר יציבות |
ביקוש עולה בערים הגדולות | עליית מחירים איטית |
סף כניסה נמוך מאוד | חוסר וודאות |
אוקראינה, מדינה מזרח אירופאית הגובלת במדינות רבות: בים השחור בדרום, ברוסיה במזרח, בבלרוס בצפון, בפולין בצפון מערב, בסלובקיה ובהונגריה במערב וברומניה ובמולדובה בדרום מערב.
אוקראינה אינה חלק מרוסיה (ואף נמצאת איתה בעימות) אולם המנטליות והשפה במדינה נחשבות דומות לשכנתה הרוסית. ישראלים רבים מבלבלים בין השפה הרוסית לשפה המדוברת באוקראינה.
כלכלה
אוקראינה היא אחת מיצרניות החיטה הגדולות בעולם, וגידולים בולטים נוספים הם תפוחי אדמה, סלק, סוכר וכותנה. לאחר היפרדותה מברית המועצות בראשית שנות ה-90, התכווצה כלכלת אוקראינה ב-60%. הפרטה מהירה ומדיניות מוניטרית, גרמו להיפראינפלאציה בין השנים 1993-1995.
מאז שנת 2000 התאוששה הכלכלה האוקראינית, ורשמה צמיחה חיובית, בין השאר בעקבות מחירי סחורות גבוהים, בעיקר מוצרים מוטי אנרגיה, שמהווים מרכיב חשוב בכלכלה המקומית.
ענף כלכלי חשוב נוסף הוא התיירות, כאשר מדי שנה מבקרים באוקראינה מעל 23 מיליון תיירים, רבים מהם מגיעים מארצות מזרח אירופה.
אוכלוסייה
מאז פירוק ברית המועצות, אוכלוסיית אוקראינה נמצאת במגמת ירידה.
ב-1990 חיו במדינה 52 מיליון תושבים, וב-2006 46.8 מיליון. בשנים האחרונות חל גידול בשיעור הילודה באוקראינה, אולם שיעור התמותה עדיין גבוה יותר.
אוקראינה, לשעבר חלק מברית המועצות, היא מדינה עצומה בה חיים כ-45 מיליון בני אדם. בבירת אוקראינה, קייב, מתגוררים כ-3 מיליון אנשים.
אבל בואו נחזור לרגע אחורה בזמן, לשנת 1991 – אז קיבלה אוקראינה עצמאות. ההתנתקות מרוסיה הייתה רגע דרמטי, שהצעיד את אוקראינה אל עבר העולם המערבי. עד 1991 הייתה אוקראינה תחת משטר קומוניסטי, במהלך השנים הבאות התקרבה אוקראינה למערב, ורשמה צמיחה יפה.
כפי שתוכלו לראות בגרף המצורף, אחרי שנים טובות, הגיע המשבר של 2008 והפיל את השוק באוקראינה.
לאחר מכן החלה התאוששות, אך ב-2015 נפל ערכו של המטבע האוקראיני, בעקבות מלחמת קרים, ומחירי הנדל"ן צנחו שוב.
על פי הלמ"ס האוקראיני, ב-2019 עלה מספר הדירות באוקראינה ב-1.6% – ל-17.38 מיליון יחידות דיור. כלומר, נוספו כ-280,000 יחידות דיור. זו הצמיחה הגדולה ביותר מאז שנת 1995.
המחירים יורדים כבר 5 שנים רצופות – אולי זו ההזדמנות שלך?
מאז, במשך כ-5 שנים רצופות מחירי הנדל"ן באוקראינה נמצאים בירידה מתונה. כך לדוגמה, עד הרבעון השני של 2019 נפל מחיר הדירות יד 2 ב-5.54% לעומת התקופה המקבילה ב-2018. מחירי הבתים החדשים ירדו ב-1.85%.
במהלך 2020 חלה עלייה מסוימת, אולם משבר הקורונה בלם אותה.
כיום, למרות התייצבות המטבע האוקראיני (ריבניה) והתאוששות מסוימת בגזרה הכלכלית, שוק הנדל"ן במדינה עדיין חלש. כך לדוגמה, מחירי הנדל"ן באוקראינה נמצאים יותר מ-60% נמוך ממה שהיו בשיא לפני 12 שנים.
אגב, דרך להבין עד כמה חלש שוק האוקראיני היא להסתכל על מחירי הנדל"ן בקייב, בירת אוקראינה.
המיקום היקר בקייב הוא מחוז שבצ'נקיבסקי. דמי השכירות לדירת שלושה חדרים במחוז הם 591 $ בלבד. נסו להשוות את זה למחיר השכירות של דירת 3 חדרים במרכז תל אביב או ירושלים.
עד עכשיו התמקדנו בחסרונות של השוק האוקראיני, בואו נדבר על היתרונות שלו. קבלו 4 סיבות להשקיע באוקראינה:
אם תבחרו לרכוש דירה להשכרה בקייב, תוכלו להנות מתשואה של 9.09%. דירה בגודל 120 מ"ר תעלה כ-336,000 $, והשכירות הממוצעת לדירה כזו עומדת על 2,500 $.
מאז 2018, כלכלת אוקראינה נמצאת בצמיחה חיובית. ברבעון השני של 2019 צמחה ב-4.6%.
חוקי השכירות באוקראינה באים לטובת בעל הדירה. כך, העלאת השכירות נעשית באופן חופשי, וניתן לקבוע עליה תקופתית. כמו כן, משכיר יכול לסיים חוזה ללא הודעה מוקדמת, ובלי לפנות לבית משפט – אם השוכר לא עומד בתשלומי השכירות במשך 3 חודשים.
העלויות הנלוות למחיר הנכס נמוכות יחסית, ומגיעות לכ-5-7% מסכום העסקה. עמלת תיווך תעמוד על 3-5%, מס קרן פנסיה יעמוד על כ-1% ודמי רישום יגיעו גם הם לאחוז 1.
שחיתות היא עדיין בעיה מרכזית באוקראינה, אולם המגזר העסקי, ובעיקר היכולת לקבל היתרי בנייה השתפרה באופן משמעותי בשנים האחרונות.
הבנק העולמי מדרג מדי שנה עד כמה קל לעשות עסקים במדינות שונות. בדירוג של 2020 הגיע אוקראינה למקום ה-64 מתוך 190 מדינות. עליה משמעותית, ממקום 71 ב-2019 ומקום 112 ב-2004.
כפי שניתן לראות בגרף, מ-2012 עד 2019 מחיר השכירות הממוצע בקייב ירד ב-45%.
השנה (2020) שוק השכירות הראה סימני שיפור. הנה נתונים מאוגוסט 2020 בקייב:
ביוני 2020 הריבית הממוצעת להלוואות לדיור באוקראינה עמדה על 15.3%, ירידה של 3% ביחס לשנה שעברה.
אגב, שיעורי הריבית באוקראינה נקבעים בדרך כלל על פי תקופת ההלוואה. בהקשר הזה ניתן לומר כי במאי 2019, כ-93% מההלוואות היו ל-5 שנים ומעלה. מתוכן, כ-78% היו ל10 שנים ויותר.
ב-globalpropertyguide מנתחים את השפעת הקורונה על השוק האוקראיני.
על פי נתוני S&V Development, מחירי הקרקעות בכלל האזורים, למעט דונייצק, עלו במהלך הרבעון השני של 2020:
אזור | עלייה | מחיר ל-100 מטר |
|---|---|---|
קייב | +2.1%
(1.7% ריאלי)
|
1,421 $
|
אודסה | +3.4%
(3% ריאלי)
|
2,200 $
|
לבוב | +2.2%
(1.9% ריאלי)
|
909 $
|
דניפרופטרובסק | +1.6%
(1.3% ריאלי)
|
1,120 $
|
חרקוב | +1.2%
(0.8% ריאלי)
|
931 $
|
דונייצק | 8.3%
(-8.7% ריאלי)
| 1,099 $
|
קייב, עיר הבירה של אוקראינה, מהווה מוקד השקעה לישראלים רבים וגם למשקיעים מרחבי העולם. העיר נחשבת למרכז הכלכלי-פוליטי של אוקראינה, וגם מושכת אליה תיירים רבים.
המחירים בקייב זולים מאוד ביחס לערים אחרות באירופה ומאפשרים לרכוש דירה במחיר נמוך מאוד.
אודסה היא עיר נמל השוכנת לחופי הים השחור ומונה כמיליון תושבים. בשנת 2008 חוו מחירי הנדל"ן בעיר ירידות חדות, ומאז לא באמת התאוששו.
חשוב לקחת בחשבון שהעיר נמצאת קרוב יחסית לחצי האי קרים, שמהווה מוקד לסכסוך בין אוקראינה לרוסיה.
משקיעים זרים משלמים מס הכנסה גבוה על השכרת נדל"ן, בשיעור של 18%. בנוסף, יש לשלם מס ערך מוסף בשיעור 20%.
נראה כי כלכלת אוקראינה מתאוששת, והביקוש לנדל"ן עולה. יחד עם זאת, אין דרך לחזות את העתיד. אוקראינה ידעה עליות ומורדות ב-20 השנים האחרונות – כך שמשקיע שיבחר להיכנס לשוק האוקראיני צריך לקחת בחשבון שהוא מסכן הרבה.
משקיעים בעלי לב חלש שלא חובבים סיכונים, יעדיפו שווקים יציבים יותר.
אם אתם לא מפחדים מסיכונים, ומבינים שככל שחוסר היציבות גדל, פוטנציאל הרווח עולה – אוקראינה עשויה להתאים לכם.
עכשיו שלמדנו את כל זה, אפשר להמשיך לשלב הבא.
אם קראתם את המאמר הזה, כנראה שאתם חושבים להשקיע באוקראינה.
כתבנו את המאמר הזה על מנת לעזור לכם לבצע השוואה נוחה.
תוכלו למצוא מאמרים על מדינות נוספות בעלות פרופיל השקעה דומה או לצפות בהשקעות ופרויקטים פתוחים.
אם אתם רוצה להשקיע, אבל לא בטוחים איך מתחילים – אתם מוזמנים לקרוא את מדריך ההשקעות שלנו. כל המידע שמשקיע נדל"ן צריך, במקום אחד.
מדריך למשקיע אוכלוסיה 2.9 מיליון שכר חודשי ממוצע 630 $ אחוזי האבטלה 8.93% מחיר בית
אתם מסמנים לנו מה חשוב לכם ואנחנו דואגים להעביר לכם את כל המידע הנחוץ לכם להפוך את ההשקעה הבאה שלכם להשקעה מנצחת
