מדריך

המדריך השלם למשקיע נדל"ן בחו"ל

ישראל היא מדינה קטנטנה, ואפשרויות הנדל"ן בה מוגבלות. בנוסף, הגבלות שונות שהטילה המדינה על המשקיעים, ומחירי הנדל"ן הגבוהים, גורמים לישראלים לרבים להשקיע בחו"ל.

חושבים על השקעת נדל"ן בחו"ל? הכנו לכם מדריך מקיף, שינחה אתכם צעד אחר צעד בדרך להשקעה הראשונה שלכם.

מה במדריך

למה להשקיע בנדל"ן בחו"ל?

איך מתחילים?

הגדרת פרופיל אישי

איפה להשקיע?

מחקר שוק

איך משקיעים?

האם כדאי להשקיע בנדל"ן בחו"ל?

בשנים האחרונות מחירי הנדל"ן בישראל שוברים שיאים. נכון, גם היום ניתן למצוא נכסים כדאיים להשקעה בישראל, אולם אפשרויות הנדל"ן בחו"ל נרחבות הרבה יותר.

למה כדאי להשקיע בחו"ל?

1. תשואות גבוהות יותר – בעוד התשואה הממוצעת בעסקת נדל"ן בישראל היא כ-6%, במדינות רבים בעולם התשואה הממוצעת עומדת על 9-11%. 

2. סכום כניסה נמוך יותר – כדי לקנות נכס בישראל תידרשו לסכום התחלתי גבוה מאוד. בארצות אחרות תוכלו למצוא בתים במיקומים מצוינים במחירים הרבה יותר נמוכים.

  • אפשרויות רבות יותר – בחו"ל תמצאו הרבה יותר סוגים של השקעות ונכסים, כך תקבלו גמישות רבה באופי ההשקעה שלכם.
  • מיסוי ידידותי – יש מדינות בעלות הסכם מס עם ישראל, מה שמגן על המשקיע מלשלם מס גבוה.  

למה לא להשקיע בנדל"ן בחו"ל?

השקעת נדל"ן בחו"ל נשמעת כמו אפשרות אטרקטיבית, אולם היא לא מתאימה לכל אחד. 

אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים מתריע בפני ישראלים המבקשים להשקיע בחו"ל. לדבריו, "התשואה של נדל"ן מניב גבוהה משמעותית מהתשואה שניתן לקבל באפיקים הסולידים בבנקים. עם זאת, קיים כמובן סיכון שערך הנכס יירד". הוא מסביר שזה שוק מסוכן, ועל המשקיע להבין לעומק את אזורי ההשקעה וסוג ההשקעה שהוא בוחר. 

כמי שמכירים מקרוב את שוק הנדל"ן בחו"ל, אין לנו אלא להסכים עם דנוס. בשוק הנדל"ן בחו"ל יש הזדמנויות לתשואות גבוהות, וגם סיכונים שונים. 

אנחנו ממליצים לכל אחד ללמוד לעומק את נושא ההשקעות. להבין היטב את השוק אליו הוא נכנס ולהשקיע בחכמה. אנחנו ממליצים לכם להתחיל עם מדריך ההשקעות.

2. מה תמצאו במדריך?

מה תמצאו במדריך?

המדריך מלווה אתכם צעד אחר צעד בדרך להשקעה, ועונה על שאלות שכל משקיע חייב לדעת לענות עליהן.

  • מהו פרופיל משקיע ואיך מגדירים אותו?
  • היכרות עם יעדי השקעה מובילים בעולם
  • איך בוחנים השקעה? כולל צ'קליסט לביצוע
  • איך משקיעים בנדל"ן בחו"ל – כל הדרכים המובילות 
  • איך משפיעה הקורונה על שוק הנדל"ן בחו"ל?

תנו לנו לעזור לכם.

מלאו פרטים קצרים ונדאג שתקבלו מידע על האופציות המתאימות לכם ביותר

3. צעד ראשון - הגדרת פרופיל ההשקעה האישי שלי

מהו פרופיל משקיע?

פרופיל משקיע, הוא הפרופיל האישי שלך כמשקיע נדל"ן. בהגדרת פרופיל המשקיע, מתייחסים לתקציב, לסוג העסקה, למשך הזמן להשקעה, רמת הסיכון ועוד. מטרת הפרופיל, להיכנס להשקעה מתוך ידע, ביטחון והבנה מה אתם מחפשים.

ניתן להגדיר את פרופיל ההשקעה שלכם בעצמכם, או להעזר ביועץ נדל"ן/יועץ פיננסי שיסייע לכם בכך. 

בכל מקרה, אנחנו נפרט עבורכם את השלבים בדרך להגדרת הפרופיל האישי.

איך בונים פרופיל השקעה אישי? בעזרת 5 שאלות:

מה ההכנסה הפסיבית שאני שואף לייצר בתוך מספר שנים מוגדר? ומה התשואה שתוביל אותי ליעד הזה?

כמו בכל דבר, גם בהשקעה, נרצה להבין קודם כל לאן אנחנו מכוונים. נסו לחשוב מה המטרה שלכם – הכנסה פסיבית סולידית לאורך זמן? לעשות מכה ולצאת? עליכם להגדיר כמה כסף אתם רוצים לייצר, ומה התשואה שתאפשר לכם להגיע אליו.

מה התקציב להשקעה?

כעת עליכם להגדיר תקציב. חשוב להבין שהגדרת התקציב קשורה הן לכסף הפנוי שיש לכם כעת, הן לכסף שצפוי להתפנות לכם בהמשך, והן למינוף שתבקשו להשיג כדי להגדיל את ההשקעה.

איזה סוג עסקה תרצו לבצע?

כשמדברים על עסקאות נדל"ן בחו"ל, צריך להבין שיש אפשרויות רבות. חשוב להכיר לעומק את האפשרויות השונות, להבין את היתרונות והחסרונות ולבחור באפשרויות שמתאימות לכם.

מה משך הזמן שאנחנו מעוניינים להשקיע?

יש כאלה שנכנסים להשקעת נדל"ן, בלי להבין את ההשלכות. אם קניתם נכס באזור בו העליה במכירים איטית, לא תקבלו את הכסף בזמן הקרוב. זה משמעותי. לכן אתם צריכים להגדיר מראש מה טווח הזמן בו אתם מעוניינים להשקיע.

מהם המשתנים והסיכונים איתם נתמודד?

זו כנראה השאלה החשובה ביותר. עליכם לנסות להבין עד כמה אתם מוכנים לקבל חוסר ודאות. עד כמה אתם מוכנים לסכן. עליכם להבין את הסיכונים והמגבלות, להבין שלא הכל יהיה נתון לשליטתכם, ולחשוב איך תתמודדו עם זה. בהתאם לכך תוכלו לדעת מה גודל הסיכון שאתם יכולים לקחת.

5 הסיכונים שכל משקיע נדל"ן חייב להכיר – ואיך להתגבר עליהם

הרבה אנשים נכנסים להשקעות בחו"ל בלי להבין מספיק לעומק. השקעה בחו"ל היא אפשרות מצוינת להגדיל את ערך הכסף שלכם, אבל היא כוללת גם סיכונים מסוימים. הנה 5 הסיכונים העיקריים בהשקעת נדל"ן בחו"ל:

  • בעיית המרחק

מה הבעיה? לרוב, כאשר משקיע ישראלי משקיע בחו"ל, הוא לא מגיע לבדוק את הנכס בעצמו. המרחק הפיזי, מעורר קשיים בבדיקה של הנכס ומאלץ את המשקיע לסמוך על גורמים חיצוניים. 

מה עושים? אם אתם נעזרים בשירותיה של חברת נדל"ן, חשוב שתבדקו היטב את אמינותה.

  • הבדלי תרבות ושפה

מה הבעיה? גם כאשר מדברים באותה השפה, הבדלי תרבות וכן קשיים בהנה של מושגים בשפה, עלולים לגרור בעיות. צורת המיקוח, היחס לדיירים והתנהלות מול בעלי מקצוע שונה ממקום למקום.

מה עושים? כדאי להיעזר בגורמים מקומיים, שנמצאים בצד שלכם. אלה יעזרו לכם להתגבר על פערים תרבותיים.

  • חוסר הבנה במיסוי

מה הבעיה? חוקי המס משתנים ממדינה למדינה. אתם עלולים להיכנס לעסקה כדאית מאוד, ולגלות שחוקי המס במדינה הופכים אותה לאסון עבורכם.

מה עושים? לומדים על ענייני המס במדינה ונעזרים במומחה מס כדי להיות בטוחים בכל העדכונים והחדשות.

  • התנהלות מול צד שלישי

מה הבעיה? כיוון שעסקאות נדל"ן בחו"ל נעשות בדרך כלל בשלט רחוק, העסקה תלויה בבעלי מקצוע שלא בהכרח תפגשו. לרוב מדובר במהנדס שיסייע בבדיקת המבנה, עורך דין שידאג לתנאי העסקה וחברת ניהול שתסייע בניהול הנכס. 

מה עושים? תעשו את כל המאמצים כדי לבחור בצוות אמין, שאתם באמת יכולים לסמוך עליו. לא סומכים על הצוות? אל תעשו עסקה.

  • שימוש במטבע חוץ

מה הבעיה? השקעת נדל"ן בחו"ל מתבססת על שימוש במטבע חוץ. שערי המטבע יכולים להשפיע על כדאיות העסקה.

מה עושים? לוקחים את זה בחשבון, ולא שוכחים לשקלל את ערכי המטבע במדינה בכל שלב בעסקה.

4. שבע המדינות המומלצות להשקעה ב-2023

נכון, יש סיכונים מסוימים בדרך להשקעה, אולם מי שרוצה להרוויח – צריך לקחת אותם. שילוב בין ריבית נמוכה ותשואות אטרקטיביות, הופכות חלק מהמקומות לכדאיים מאוד ב-2020. הנה 7 המקומות האטרקטיביים ביותר:

ארצות הברית, ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות – מציעה למשקיע מבחר אינסופי של אפשרויות השקעה. מחירי הנדל"ן בארה"ב נמוכים משמעותית מהמחירים בישראל, והשקיפות הקיימת בשוק בארה"ב מאפשר לבחון נכסים בצורה טובה. בנוסף, קיימות אפליקציות רבות לאיתור נכסים, המאפשרות לקבל מידע מדויק על מחירים באזור ספציפים לפי גודל ומצב הנכס. 

אמנם עניין הברקזיט האט מעט את ענייני הנדל"ן באנגליה, אבל זה לא אומר שהמצב שם רע. אנגליה קרובה לישראל, ונוחה לישראלים בגלל השפה – וחשוב יותר, היא מציעה נכסים אטרקטיביים במחירים זולים. 

באנגליה נוספים מדי שנה 250,000 משקי בית, ובעשור האחרון היא עמדה על גידול שיא באוכלוסייתה של 7%. כל אלה מלמדים על ביקוש שהולך וגדל כל הזמן לדירות. בנוסף, באנגליה ניתן להשקיע בהשקעות ייחודיות, כמו דיור מוגן, מלונות, חניות, מעונות סטודנטים ועוד.

פולין נחשבת למדינה חזקה באירופה. רוצים הוכחה? ב-2018 עמד שיעור הצמיחה בפולין על 5.1%, בעוד שיעור הצמיחה הממוצע באיחוד האירופי היה 2% בלבד. אחוזי האבטלה במדינה במגמת ירידה, וחוקים חדשים מעודדים הפרטת חברות ממשלתיות – מה שמוביל להגברת התחרות ועידוד המגזר העסקי. 

כל אלה, בשילוב מחירי דיור נמוכים ושיטת מיסוי ידידותית הופכים את פולין לפנינת נדל"ן בקנה מידה עולמי.

רוצים דוגמה? ממוצע התשואה בעיר מרכזית כמו ורשה עומד על 5.5-7%.

במשך שנים שמר שוק הנדל"ן בגרמניה על יציבות, אך מאז 2015 משהו השתנה. עליות מחירים חדות נרשמות, והמדינה הפכה ליעד נדל"ן חם. המצב הכלכלי המצוין, האבטלה הנמוכה וההגירה החיובית, גורמים למומחים להעריך ששוק הנדל"ן בגרמניה ימשיך לצמוח. 

*חשוב שתדעו – החוק הגרמני נוטה לטובת השוכר. מה זה אומר? יתכן שתסכימו על דמי שכירות מול שוכר, אך קחו בחשבון שהוא יוכל לערער על כך מול הרשויות. בנוסף, העליה בשכר הדירה בגרמניה מוגבלת מבחינה חוקית.

גרמניה נחשבת ליעד השקעה מצוין באירופה, אולם לפני שאתם עושים את הצעד ורוכשים שם נכס – התייעצו עם גורם מקצועי שמכיר את גרמניה מקרוב.

בין השנים 2011 עד 2014 סבלה פורטוגל ממיתון שהשפיע גם על שוק הנדל"ן במדינה, אולם מאז 2014 מחירי הנדל"ן עולים. 

כך לדוגמה, בשנת 2018 עלו מחירי הנכסים בפורטוגל ב-6.09%, כך על פי הנתונים שפרסמה ה-INE (הלשכה הסטטיסטית של פורטוגל). 

אחד היתרונות בהשקעה בפורטוגל, היא ההטבות שזוכים בעלי נכסים במדינה. מי שיקנה נכסים בסכום של 500,000 אירו לפחות, יוכל לקבל תושבות ל-5 שנים במדינה. מה שיאפשר לו לעבוד וללמוד במדינה. בנוסף, בעל היתר יוכל להגיש בקשה לתושבות קבע.

בניגוד לשאר המדינות ברשימה, שמתאפיינות בכלכלה חזקה, או כלכלה שנמצאת בצמיחה – ספרד דווקא נמצאת במצב לא כל כך טוב. המדינה של בארסה וריאל עדיין לא התאוששה מהמשבר של 2008, אלא נכנסה למשבר כלכלי מקומי שעדיין לא הצליחה לצאת ממנו.

אז למה היא ברשימה? כי המצב הזה גורם למחיר הנדל"ן בספרד להיות נמוכים מאוד. התאוששות מסוימת של הכלכלה הספרדית מביאים אותנו לחשוב, שהמחירים הנמוכים הם הזדמנות ולא משהו שישאר.

גם יוון מתמודדת עם משבר כלכלי, מה שמושך משקיעי נדל"ן רבים לקנות בה נכסים. הסיוע הכלכלי שניתן למדינה וכן היותה מדינת איים שממשיכים למשוך תיירים כל הזמן, מסייעים לה מעט.

5. מה חשוב לבדוק לפני שמשקיעים בנדל"ן בחו"ל?

השקעה בנדל"ן בחו"ל עוברת דרך שורה של החלטות, שיביאו אתכם לזיהוי ההזדמנות הנכונה ויצירת רווח משמעותי. לפני שתחליטו החלטות, תחשבו על הדברים החשובים:

  • מיסוי – תכנון מס הוא אלמנט חשוב מאוד בכל עסקת נדל"ן, בטח כאשר מדובר בשוק זר ולא מוכר. תכנון מס נכון יסייע לכם להבין את כדאיות העסקה, וחשוב להיעזר במומחה מס לשוק הספציפי כדי להיות בטוחים.
  • ערבויות ובטחונות – בעת רכישת נכס בחו"ל, הכסף שלכם יעבור אל מעבר לים. עליכם להבין מה הנתיב שהכסף יעשה, ואילו בטחונות וערבויות אתם מקבלים. עליכם לקבל תשובות לשאלות רבות, וביניהן: האם הכסף מועבר לחשבון נאמנות? האם העסקה מגובה באישורי נוטריון? האם הכסף יחזור אם העסקה תתבטל?
  • פיזור השקעות – אחד העקרונות החשובים בעולם ההשקעות הוא פיזור, והוא נכון גם לתחום הנדל"ן. חשוב לפזר את ההשקעה למקומות שונים, ולאזורים גאוגרפיים נפרדים. ברור שאם יש לכם כסף לדירה אחת, העיקרון הזה פחות רלוונטי – אבל אם אתם משקיעים בגדול, תעשו את זה מפוזר.

6. שישה צעדים לביצוע מחקר שוק

  1. לאתר מידע אובייקטיבי, שמציג נתונים סטטיסטיים, ואת המקורות שלהם. 
  2. להשתמש במדדים, ולהתרכז ב-3 המדדים החשובים. יש המון מדדים – קצב ההגירה, גידול קיטון האוכלוסייה, יחס היצג שוק לעומת מספר התחות בנייה, יחס ביקושים למכירות, מדדי ריביות והצמדה למשכנתאות ועוד. אבל כדאי להתייחס בעיקר למדדים החשובים ביותר – אבטלה, תמ"ג וייצוא
  3. מינוף – האם ניתן לקבל משכנתא לתושב חוץ?
  4. להבין איך מתבצעת העסקה בפועל
  5. להעריך עלויות בעסקה (שיפוץ/בניה)
  6. להבין את הפן המשפטי של העסקה

האם להשקיע לבד, או בעזרת חברה?

השקעה בנדל"ן בחו"ל היא החלטה הרת גורל. כסף רב שחסכתם מונח על הכף. חלק משמעותי ביציאה לדרך, הוא ההחלטה האם לבצע את העסקה לבד או להעיזר חברה.

יש משקיעים אינדיבידואליסטים. הם מעדיפים לעשות הכל לבד. זה עובד, אבל עלול להיות קשה ומסובך. 

אחרים בוחרים להיעזר במומחים בתחום. קיימות חברות רבות, ישראליות ובינלאומיות, שמספקות שירותים לשוק הנדל"ן המקומי. 

אם בחרתם להשקיע בעזרת חברה, שימו לב שאתם מבצעים תהליך בחירה חכם. החברה בה תבחרו תשפיע על סיכויי ההצלחה שלכם. 

איך לבחור חברת נדל"ן להשקעות בחו"ל? 3 שאלות שיעזרו לכם להחליט:

  • האם התהליך שקוף? אם מסתירים ממכם דברים, זו כנראה לא החברה הנכונה.
  • האם יש להם המלצות? אם כל האזכורים של החברה ברשת שליליים, כדאי לחשוב פעמיים לפני ששוכרים אותה לעבודה.
  • האם יש להם עסקאות מוצלחות? אם אין להם ניסיון מוצלח בעסקאות נדל"ן בחו"ל, כנראה שמשהו כאן מוזר.
  • האם הם משקיעים בפרויקטים בעצמם? חברות נדל"ן רבות משקיעות בפרויקטים יחד עם המשקיעים, זה מעלה את רמת האמון שלהם בעסקה.

ומילה קטנה לסיום

יש כאלה שמשקיעים כדי להגדיל את ההון המשפחתי, אחרים רוצים לחסוך לפנסיה ויש כאלה ששואפים להגיע לעצמאות כלכלית. המשותף לכולם – הם מבינים שהכסף שהם צברו יכול לעבוד עבורם.

חשוב לבצע את ההשקע מתוך ידע וסבלנות. לקרוא לעומק, לשאול את השאלות החשובות ולבדוק מול כמה חברות שונות – הכל במטרה להגשים את המטרות והיעדים שלכם.

תנו לנו לעזור לכם.

מלאו פרטים קצרים ונדאג שתקבלו מידע על האופציות המתאימות לכם ביותר