מדריך

השקעות נדל"ן בחו"ל למתקדמים

קראתם על השקעות, דיברתם עם חברות השקעה, ואפילו התמקדתם באזור השקעה ספציפי. ובכל זאת, משהו עוצר אתכם. במדריך השקעות נדל"ן בחו"ל למתקדמים, תמצאו מידע מקיף שיעזור לכם להתחיל להשקיע.

מה במדריך

מימון להשקעת נדל"ן בחו"ל

מיסוי על השקעת נדל"ן בחו"ל

ייעוץ משפטי לעסקת נדל"ן בחו"ל

טעויות שמשקיעי נדל"ן בחו"ל עושים

ספרי נדל"ן מומלצים

מימון להשקעת נדל"ן בחו"ל - זה אפשרי ועובד

אם קראתם את מדריך ההשקעות המקיף שלנו, אתם כבר אמורים לדעת למה ישראלים רבים בוחרים להשקיע בחו"ל, ומבינים מה צריך כדי להתחיל. אם עדיין לא קראתם, כדאי שתעצרו רגע לקרוא אותו, ואז תמשיכו למדריך הזה, שמהווה את השלב הבא.

במדריך הזה, נדבר על סוגיות חשובות, כמו השגת מימון, מיסוי וטעויות נפוצות שלצערנו משקיעי נדל"ן רבים חוטאים בהם. בואו נתחיל.

 

מומחי מימון טוענים שבנקים ישראלים לא אוהבים לתת מימון לרכישת נדל"ן בחו"ל. ממש ככה.

בניגוד למשכנתא עבור דירה בישראל, לקחת מימון לדירה בחו"ל, עלול להיות אירוע קשוח יותר. 

ישראלים שהלכו לבקש הלוואה להשקעה בחו"ל, מדווחים שהבנק חושש מעסקה שכזו ומערים קשיים. למה? 4 סיבות מרכזיות:

  1. חוסר יכולת לשעבד את הנכס – כאשר רוכשים נדל"ן בישראל, הבנק משעבד את הנכס ומקבל ביטחון להחזרת ההלוואה. ברכישה בחו"ל אין לבנק את האפשרות הזו.
  2. רכישה סכום נמוך – הבנק רגיל לממן רכישות הרבה יותר גדולות, כיוון שנכסים בישראל יקרים יותר. כאשר מדובר על עסקה בחו"ל, זה סכום קטן יחסית ולבנק אין כוח להיכנס לבלבול מוח הזה בשביל סכום כל כך קטן.
  3. חשש מהלבנת הון – העברת כסף לחו"ל היא פתח להלבנת הון. הבנק רוצה למנוע את זה.
  4. אין לבנק ידע או ודאות לגבי העסקה – כשהעסקה מתבארץ, יש נהלים ברורים שמספקים לבנק ביטחון. הוא מכיר את המוכר, יש עורך דין בסיפור יש לו ודאות גבוהה לגבי העסקה. בעסקה בחול חסר לבנק הרבה מידע בסיסי.

 

איך מקבלים מימון לרכישת נדל"ן בחו"ל?

ישנן 3 אפשרויות מרכזיות לקבל מימון לרכישת נכס בחו"ל:

  1. מי שיש לו אזרחות במדינה בה הוא רוכש, יכול לקחת משכנתא מבנק מקומי, לרוב התנאים יהיו טובים יותר מקבלת הלוואה בישראל.
  2. מי שיש נכס בבעלותו בישראל, יוכל למשכן אותו, ולקחת הלוואה מהבנק לצורך רכישה בחו"ל. ניתן לקחת עד 50% משווי הנכס בארץ כמשכנתא.
  3. אם אין נכס בישראל בבעלות המשקיע, ניתן לקבל הלוואת סולו מהבנק, או ממקור מימון אחר. יחד עם זאת, חשוב לזכור שמדובר בהלוואה יקרה, עם ריביות גבוהות. 

 

איזו משכנתא כדאי לקחת לצורך השקעת נדל"ן בחו"ל?

תמהיל המשכנתא חייב להיות מותאם באופן אישי לצרכים שלכם, לכן אין לראות באמור כאן אלא המלצה וקריאת כיוון. אנחנו ממליצים לכם לקרוא את הכתוב כאן בעיון, אך להתייעץ עם יועץ המתמחה בהשקעות בחול ומימון שיתאים לכם מסלול.

ועכשיו להמלצה:

  • אם אתם משקיעים בנכס לטווח ארוך כדי להכניס כסף מהשכירות – כדאי לבנות הלוואת משכנתא שתהיה מעט גבוהה מהשכירות החודשית, כדי להיות ערוכים למקרים בהם הנכס יהיה מושבת (תיקונים או ללא שוכרים לתקופה).
  • אם אתם רוכשים נכס כדי לשפץ ולמכור במהירות (FLIP), כדאי לבחור משכנתא לטווח ארוך והחזר חודשי נמוך.

2. מיסוי על השקעת נדל"ן בחו"ל

נושא המס הוא היבט חשוב מאוד בכל עסקת נדל"ן. משקיעי נדל"ן רבים נכנסים להשקעה בלי לקחת בחשבון את הנושא הזה, ומקבלים בום כשהם מגלים שהמס צמצם את הרווח שלהם באופן משמעותי. חוסר ההיכרות עם חוקי המס במדינות שונות, עלול לגרום לחוסר כדאיות כלכלית של העסקה.

לפני שאתם נכנסים להשקעה, חשוב מאוד לבדוק אותה מכל היבטי המס:

  • האם יש אמנת מס בין המדינות? מדינות שונות בעולם חתמו על אמנת מס עם ישראל, מה שחוסך תשלום מס כפול. כדאי לבדוק את זה.
  • כמה מס שבח משלמים? האם תידרשו לשלם גם מס רכישה? 
  • במדינות שונות מעודדים השקעות על ידי פטור ממיסים מסוימים למשקיעים זרים – זה שיקול מרכזי שיכול לעזור לכם להחליט באיזו מדינה להשקיע.
  • האם כדאי להשקיע כעסק, כחברה בע"מ או כאדם פרטי? יש הבדלים בין חיובי המס בין אדם פרטי, עסק או חברה בע"מ. חשוב לבדוק מה כדאי.

למידע נוסף ומקיף יותר בנושא, תוכלו לקרוא את המדריך המקיף למיסוי השקעות נדל"ן בחו"ל. כמו כן, אנחנו ממליצים להיוועץ ביועץ מס המתמחה בהשקעות נדל"ן בחו"ל, כדי לקבל ייעוץ מדויק לצורך שלכם.

תנו לנו לעזור לכם.

מלאו פרטים קצרים ונדאג שתקבלו מידע על האופציות המתאימות לכם ביותר

3. האם יש צורך בייעוץ משפטי כשמשקיעים בנדל"ן בחו"ל?

בהחלט כן. כשאדם קונה דירה בישראל, הוא לא מסתמך רק על החוזה שנוסח על ידי עורכי הדין של החברה המשווקת, אלא פונה לעורך דין בלתי תלוי. על אחת כמה וכמה, ברכישת דירה שנמצאת בארץ מרוחקת, במדינה דוברת שפה אחרת, ובנכס שברוב המקרים הקונה אפילו לא ראה.

כמובן, ניתן לבצע עסקת נדל"ן בחו"ל ללא ייעוץ משפטי, אולם חשוב להבין שמי שבוחר לעשות זאת בצורה הזאת מסתכן ממגוון היבטים. 

עורך דין יסייע לכם להבין מה המעמד המשפטי שלכם בעסקה, יבדוק האם יש היבטים משפטיים מיוחדים הנוגעים לנכס, ויסיר מכשולים ורגולציות שעלולות להתברר כמחסום לרווח שלכם.

4. טעויות שמשקיעי נדל"ן בחו"ל עושים

לחשוב "האם אני רוצה לגור שם", במקום "האם יש שם ביקוש"

משקיעים מתחילים נוטים לחשוב על הנכס והאזור מהעיניים שלהם. זה יכול לגרום להם להשקיע במיקום לא אטרקטיבי, או להימנע מהשקעה כדאית. 

דירה להשקעה לא תשמש אותך למגורים, לכן זה לא משנה שאתה לא רוצה לגור קרוב לרכבת כי שיש לך מכונית פרטית. מה שחשוב, זה להבין האם יהיה ביקוש לדירה הזו – בלי קשר לצרכים שלך.

מנסים לחסוך בעלויות

כל אחד תמיד מנסה לחסוך בעלויות, אבל כשנכנסים להשקעה זה עלול להתנקם בנו. נכון, אתם רוצים לעשות עסקה בעלויות נמוכות, אבל לא בכל דבר אפשר לחסוך. מי עורך הדין שילווה את העסקה? האם לקחתם יועץ מס מקצועי שמבין את השוק בו אתם משקיעים? אלה דברים שאסור להתפשר עליהם.

מחפשים אישור חיצוני מהסביבה הקרובה

אחרי המון חיפושים, התרוצצויות ובדיקות – מצאתם את העסקה שלכם. עסקת פליפ, בעזרת חברה ששמעתם עליה המון המלצות. אבל אתם לא חותמים, אלא מרימים טלפון ל"יועץ" שלכם. זה יכול להיות אח, בנדוד, אבא ואולי חבר קרוב. המשותף לכולם – אין להם מושג בהשקעות והם לא עשו את המסלול שאתה עשית.

אתם רוצים שהם יגידו ללכת על העסקה. או שיתנו עצה טובה – אבל אין להם את היכולת הזו. הם לא עשו את המסלול שעשיתם, הם לא שם.

5. ספרי נדל"ן מומלצים למשקיע בחו"ל

The ABCs of Real Estate Investing, Ken McElroy

בדומה לספרים אחרים בסדרת ספרי "אבא עשיר, אבא עני", גם "The ABCs of Real Estate Investing" משמש מקור ידע מקצועי, תוך שילוב מוטיבציה וחזון. 

הספר נכתב על ידי קן מק'לרוי, בעל מעל 25 שנות ניסיון בניהול נכסי נדל"ן, ומציג מידע שימושי, שנוגע בסוגיות חשובות בתחום ההשקעות בנדל"ן:

  • איך להשיג תזרים מזומנים באמצעות נדל"ן?
  • איך למצוא נכס בעל פוטנציאל ממשי?
  • איך לפתור את הקשיים שמעכבים אותך ולהתחיל להשקיע?
  • איך לבצע משא ומתן על בסיס מספרים ולהצליח
  • כללים להערכת נכס ומחיר רכישה
  • איך להגדיל את ההכנסות בעזרת כלים לניהול נכסים?

תוכלו לרכוש עותק דיגיטלי או מודפס באמזון.

The Millionaire Real Estate Investor, Gary Keller & Dave Jenks

The Millionaire Real Estate Investor נכתב על ידי גארי קלר ודייב ג'נקס, ומביא תובנות, עצות, כלים ושיטות להשקעות בנדל"ן. 

בספר תוכלו למצוא ידע רב, וסיפורים מעוררי השראה שיתנו לכם דרייב להצליח. בין השאר תוכלו ללמוד:

  • לפתח קריטריונים בריאים לזיהוי הזדמנויות השקעה גדולות בנדל"ן
  • להשיג את העסקאות הטובות ביותר באמצעות איפוס תנאי המפתח של העסקה
  • תרכשו כלים לבניית צוות מנצח שיעזור לכם לבנות עסק השקעות מצליח
  • תכירו אסטרטגיות שמליונרים משתמשים בהן כדי לעקוב אחרי ההון שלהם ולהוביל יצירת נכסים ורווחים

גם את הספר הזה תוכלו לרכוש באמזון.

The Book on Rental Property Investing, Brandon Turner

אם אתם מתעניינים בהשקעה בנכסים להשכרה, כדאי שתקראו את "The Book on Rental Property Investing". את הספר כתב ברנדון טורנר, ממקימי קהילת Bigger Pockets ומהדמויות הבולטות בעולם הנדל"ן האמריקאי. 

בספר תעקבו אחרי המסלול שעשה טרנר – מההתחלה עם אלפי דולרים, ועד אחזקה בנכסי נדל"ן בשווי מיליוני דולרים, ותגלו:

  • מה הסיבה שמשקיעי נדל"ן רבים נכשלים
  • 4 אסטרטגיות ייחודיות שתוכלו ליישם מיד
  • טיפים למציאת עסקאות יוצאות דופן, בכל שוק
  • רעיונות מעשיים למימון שכירות
  • איך לשמור על עושר על ידי דחייה והסרת מיסים

את הספר ניתן לרכוש באמזון.

תנו לנו לעזור לכם.

מלאו פרטים קצרים ונדאג שתקבלו מידע על האופציות המתאימות לכם ביותר