עם המידע הנכון מגיעים להשקעה הנכונה!
אתם מסמנים לנו מה חשוב לכם ואנחנו דואגים להעביר לכם את כל המידע הנחוץ לכם להפוך את ההשקעה הבאה שלכם להשקעה מנצחת
תפריט
אנחנו רוצים לבחור את בן הזוג הנכון, את המקצוע המתאים, את מקום המגורים האידיאלי ואת חבילת הנופש המשתלמת ביותר. אבל כמו בחיים, גם בהשקעות – אין נוסחה שתוביל אותנו לבחירה הנכונה, בעיקר בגלל שלרוב אין תשובה נכונה לשאלה במה לבחור.
אז מה עושים? מבצעים בדיקות, הערכות והשערות, ומנסים להבטיח שזה זה. כך זה בחיים וכך זה בהשקעות.
במדריך הזה נדבר על הפרמטרים החשובים ביותר, כאשר בוחרים פרויקט להשקעה בחו"ל. אפשר לומר שהמדריך הזה הוא אחיו התאום של המדריך לבחירת חברת נדל"ן. שם דיברנו על המאפיינים החשובים של החברה. כאן לעומת זאת, המיקוד הוא בפרויקט עצמו, ובשאלות שצריך לשאול והבדיקות שצריך לבצע לפני שנכנסים להשקעה.
להשקיע בנדל"ן מעבר לים, זה קצת כמו לאפות לחמניות. אם קראת את המתכון היטב, קנית את המצרכים ועקבת אחרי ההוראות – כנראה שהן ייצאו מצוין. אבל תמיד יש סיכוי שהשמרים יהיו מקולקלים, שתמשהו במתכון יתפספס, או שהתנור יהיה בחום הלא נכון.
לא משנה כמה בדיקות תעשו – אתם לא יכולים להבטיח שההשקעה תצליח. תמיד יש מרכיב של סיכון. אבל, וזה האבל החשוב, יש המון דברים שאפשר לעשות כדי לוודא ולהגדיל את הסיכוי להרוויח.
הפרמטרים לבחירת השקעה בחו"ל יכולים לצמצם את טווח הטעות שלכם, ולהגדיל את הסיכוי שלכם לרווח בטווח הארוך, לכן כדאי להטמיע אותם בחשיבה.
הפרמטרים במדריך מסודרים לפי תחומים. לכל תחום, יש מספר פרמטרים חשובים אותם יש לבדוק.
אגב, אם משהו לא ברור, אתם תמיד יכולים לפנות אלינו.
עוד לפני שמתחילים לבדוק מדדים ספציפיים וללמוד על האזור והשכונה, כדאי לברר כמה דברים ספציפיים לגבי הפרויקט – כדי להבין האם בכלל יש על מה לדבר.
זו דרך לסנן פרויקט בשלב ראשוני. אם סכום ההשקעה המינימלי גבוה מהסכום שאתם מעוניינים להשקיע, זה פשוט לא רלוונטי.
שימו לב שאי אפשר להבטיח תשואה, ואם מישהו מבטיח לכם תשואה צריך לחשוש. יחד עם זאת, נדיר שמשווקים פרויקט נדל"ן בלי לדבר על תשואה משוערת. בסופו של דבר, המשקיע רוצה לדעת למה הוא נכנס ומה הוא יכול להרוויח.
בהמשך המדריך נדבר על סוגי עסקאות ונסביר על ההבדלים ביניהם. בינתיים נאמר, שכבר בשלב מוקדם חשוב להבין מה סוג העסקה – והאם היא תואמת למה שאתם מחפשים.
הגירה היא מדד המאפשר להבין פוטנציאל ומגמה באזור מסוים. אם ההגירה בעיר בה אנחנו חושבים להשקיע חיובית, אפשר להניח שהביקוש לנדל"ן עולה – מה שעשוי לגרום למחירים לעלות (כמובן, יש דברים נוספים שישפיעו – אם למשל האזור מתאפיין בבנייה רבה, הגירה חיובית עלולה שלא להספיק).
כשניגשים לבחון הגירה, צריך להסתכל שנים אחורה. יכול להיות שהשנה האחרונה הייתה חיובית, אבל כדאי להסתכל לפחות 10 שנים לאחור, וכן לקרוא פרשנויות ותחזיות כדי להבין מה צפוי בהמשך.
נבחן מה שיעור הילודה באזור, ונשווה אותו לשיעור התמותה. כמו מדד ההגירה, גם מדד הילודה חשוב כדי להבין רמות ביקוש באזור ההשקעה. שיעור הילודה יכול להשפיע גם על המדד הבא ברשימה.
נשאף להבין מה התפלגות הגילים באזור, כדי להבין מי יהיה השוכר שלנו. אם הגיל הממוצע מבוגר, כנראה שגם השוכר הממוצע. אם זה אזור עם הרבה משפחות וילדים, כנראה שיהיה לנו סיכוי גבוה יותר להשכיר את הדירה למשפחה. באזורים בהם שיעור ילודה גבוה, יתכן שהתפלגות הגילים תשתנה עם הזמן לטובת הצעירים.
מה מצב הכלכלה באזור? כיצד משפיע משבר על הכלכלה? מה רמת ההכנסה? מה אחוזי האבטלה? האם זה אזור שמושך אליו מהגרי עבודה ממדינות אחרות? האם זו עיר שמושכת עובדים מערים בסביבה? ככל שנבין טוב יותר את מצב התעסוקה באזור, נדע להעריך מה הפוטנציאל שלו.
מדד זה ילמד אותנו על יכולת התשלום של השוכרים ובעצם להעמיד במבחן את התוכנית הכלכלית שלנו. דרך הבנה של רמת ההכנסה ניתן לחשב את ההכנסה הפנויה, ולהבין כמה כסף יש לאדם הממוצע הגר באזור לשלם על שכירות.
נאתר נתוני פשיעה ורמת ציות לחוק. מדדים אלה יכולים להסביר מחירים נמוכים במיוחד, או חוסר בביקוש באזור מסוים.
ישנם מדדים שונים, המדרגים רמות חינוך במדינות וערים. מידע על רמת החינוך יכולה ללמד אותנו על פוטנציאל ההתפתחות של האזור.
במקביל למדד זה, כדאי לבחון גם תוכניות עתידיות – האם מתוכננת בנייה של בתי ספר ומרכזים חינוכיים? ניתן למצוא את המידע הזה באתרים עירוניים וממשלתיים וכן בתקשורת.
השאלה הזו קשורה באופן ישיר לפרופיל הסיכון שלכם. לרוב, אזורים בעלי רמה סוציו אקונומית נמוכה, מאופיינים במחירי נדל"ן נמוכים יחסית. משקיעים רבים בוחרים להשקיע באזורים כאלה, מתוך מחשבה שהמחירים יעלו עם הזמן. מצד שני, מקומות כאלה יכולים גם להדרדר. בנוסף, אף אחד לא יודע כמה זמן יקח עד שהמחירים יעלו. לכן, חשוב לקחת בחשבון מה היכולת שלכם לחכות, בזמן שהכסף שלכם מתנדנד עם השוק.
נרצה להבין מה אחוזי התפוסה של נכסים באזור – כמה בתים עומדים ריקים? מה אחוז הבעלות על בתים לעומת מגורים בשכירות? ועוד.
ברכישת נכס להשקעה, הבנה של שוק השכירות באזור קריטית. כדאי להיעזר באנשי מקצוע וחברות ניהול, כדי לקבל תמונת מצב מדויקת ככל האפשר.
מה נבדוק? ביקוש והיצע, רמות מחיר, אורך חיי שכירות ממוצעת, הגינות בתשלום ועוד.
מדד DOM, או market the on the market מאפשר להבין כמה זמן נכס נמצא בשוק עד שהוא נמכר (בממוצע). באמצעות המדד נוכל להבין האם זהו שוק של מוכרים, או שוק של קונים.
אם נכס נמצא בשוק 6 חודשים או פחות עד שהוא נמכר, אפשר להגדיר את השוק כשוק של מוכרים – כלומר שוק בו קיים מחסור הנובע מהתרחבות או צמצום ההיצע – כך שהמוכרים יכולים להכתיב תנאים ומחירים. בשוק כזה, מגמת המחירים תהיה כלפי מעלה.
כמות התחלות הבניה והיתרי העבודה שהתקבלו באזור, מלמדים קודם כל על מגמות של הגירה, של ביקוש וגם מספקות מקומות עבודה באזור ומשפיעות על הפיתוח הסביבתי. כדאי לבדוק את המגמות שנים אחורה, וכן לנסות למצוא מידע על תכנונים לעתיד.
מה קורה באזור מבחינת פיתוח סביבתי? נבנים קניונים? פארקים? תחנות רכבת? האם יש התחדשות עירונית? רבים מהנתונים האלה אפשר למצוא בגוגל.
קרבה למקומות בילוי ופנאי, למרכזי קניות ולאתרי נופש.
מה רמות התחבורה באזור? האם יש שדה תעופה גדול בקרבת מקום? האם הוא קרוב מדי (מבחינת רעש)? מה רמות הנגישות לתחבורה ציבורית? מה רמת הגודש בכבישים?
הדרך הטובה ביותר לקבל מידע ב-2021 היא חיפוש באינטרנט. חפשו את האזור בו אתם חושבים להשקיע, בצירוף המדד או הנתון המבוקש. אם אתם מתקשים למצוא בעברית, נסו לחפש באנגלית.
באתר re-vovle תוכלו למצוא מידע על מדינות וערים ברחבי העולם, כולל פלורידה, אילינוי, גרמניה, גאורגיה, תאילנד, ניו יורק ועוד. בנוסף, תמצאו באתר מדריכי השקעה מפורטים, שיעשו לכם סדר בעולם השקעות נדל"ן בחו"ל.
עוד אתרים מומלצים:
דייר שמחליט שבעצם "לא בא לו לשלם", חברת ניהול שלא עושה את העבודה כמו שצריך, ביקוש נמוך בגלל מגפה עולמית, אזור שמתגלה כמבוקש בעיקר על ידי משקיעים – מה שבולם את עליית הערך של הנכס. כשחושבים על השקעת נדל"ן צריך לקחת בחשבון המון סיכונים. חשוב לבצע הערכה מקיפה של סיכונים וסיכויים, כדי להבין מה הכדאיות של הפרויקט.
יזם רציני שבאמת מאמין בהצלחת הפרויקט, יציע למשקיעים מנגנון קדימות רווח. הם יקבלו ראשונים את הרווחים. במקרה כזה היזם לוקח על עצמו סיכון מסוים, ובתמורה הוא ייהנה ממנגנון חלוקת רווחים אחרי עמידה ביעדי התשואה למשקיעים.
מי הוא הגורם שנמצא בשטח? האם בכלל יש גורם כזה? לא מעט חברות מגייסות משקיעים, ולא נעזרות בנציג מטעמן בשטח. במקרה כזה, סיכויי ההצלחה פוחתים משמעותית.
כדי להצליח בשוק הנדל"ן בחו"ל, צריך היכרות של שנים עם השטח. יש צורך בקשרים עסקיים ואסטרטגיים עם שחקנים מקומיים מעולים. בדרך כלל, הפעולות שיש לעשות בשטח, יעשו על ידי השותף המקומי. בין השאר: איתור, קנייה, ניהול, השבחה ומכירה.
רכישת נכס בחו"ל כוללת ניוד של כספים למדינה זרה. חשוב להבין מה המסלול שיעשה הכסף שלכם, ומהם הביטחונות והערבויות שהיזם מעמיד – על מנת להבטיח שבכל סיטואציה כספי ההשקעה יהיו בטוחים.
שמענו על לא מעט עסקאות בהן משקיעים ישראליים מצאו עצמם במצב לא נעים. הפרויקט הסתבך, היזם נעלם והתברר שהכסף לא היה מופקד בחשבון נאמנות. חשוב לברר את הדברים עם עורך דין חיצוני ולוודא כי אתם מכוסים במקרה והעסקה לא מתממשת.
כשמדברים על השקעה בחו"ל, ובעיקר בארה"ב – מתכוונים לרוב לשני סוגי נכסים: סינגל פמילי (בית פרטי) ומולטי פמילי (מתחם משותף).
סינגל פמילי (Single Family) הוא למעשה בית פרטי עם חצר וחניה לרכב. בדרך כלל עסקאות סינגל פמילי כוללות רכישה של בית פרטי והשכרה שלו לשנה לפחות.
זו נחשבת עסקה קלה יחסית לביצוע, וניתן לנהל את הנכס בעזרת חברת ניהול מקומית. אפשר לאתר נכס בעזרת מתווך מקומי, להיעזר בשירותיו של יזם או חברת נדל"ן ישראלית או מקומית. לרוב הם גם יספקו מעטפת שלמה של אנשי מקצוע שידאגו לבדיקה, לקניה, לשיפוץ, לאכלוס, לאחזקה ואפילו למכירה של הבית אחרי השבחה.
למי זה מתאים?
בעסקה כזו, הבעלות על הנכס היא 100% של המשקיע, לכן היא תתאים במיוחד לאנשים שמחפשים 100% שליטה. אנשים שיש להם זמן וסבלנות להתעסק בהשקעה, וכאלה שהידיעה שהם יכולים למכור בכל זמן את הבית מרגיעה אותם.
מה צריך לקחת בחשבון?
מולטי פמילי (Multi Family) הוא מתחם דירות או בניין מגורים הכולל 4 יחידות דיור (או יותר). הבניין (או המתחם) נחשבים כיחידה אחת בטאבו.
לרוב השקעה במתחם מולטי פמילי, תיעשה על ידי חברת השקעה או יזם, שמאגד מספר משקיעים יחד, כאשר כמו במקרה של סינגל פמילי, גם בהשקעה במולטי פמילי לרוב ניעזר בחברת ניהול חיצונית.
היתרון המרכזי של השקעה מסוג זה, היא שמדובר במספר דירות (ולפעמים עשרות), מה שמפזר את הסיכון. אם אחד הדיירים עוזב, או מתגלה כבעייתי, עדיין יש דירות אחרות שממשיכות לשלם.
כאשר משקיעים במסגרת קבוצת משקיעים, לכל משקיע יהיה חלק מסוים במתחם כולו, וההכנסות יתחלקו בהתאם לאחוזי ההשקעה של כל אחד מהמשקיעים.
מולטי פמילי נחשב נכס מסחרי, כלומר ניתן לקבל הלוואה מבנקים אמריקאיים בשיעורים של 70-80% מערך הנכס.
נכס כזה יתאים בדרך כלל ליזמים בעלי ניסיון, שכבר התנסו בעסקאות מסוגים שונים. בגלל שמדובר במתחמים שעלותם גם עשרות מיליונים, יזמים מחפשים משקיעים קטנים שיצטרפו להשקעה ויגדילו את כוח הקניה שלהם.
מה צריך לקחת בחשבון?
לעומת שני סוגי הנכסים הראשונים, שמשמשים למגורים, נכס מסחרי הוא נכס שנועד למטרות עסקיות. נכסים אלה כוללים חנויות, קניונים ומרכזים מסחריים, חניונים, בנייני משרדים, בתי מלון, בתי חולים, בתי אבות ועוד.
מה חשוב לדעת כשחושבים על השקעה בנכס מסחרי בחו"ל?
בהשקעות נדל"ן בחו"ל, יש שני סוגי השקעות מרכזיים. (1) עסקאות נדל"ן מניב, שם כולל למרבית עסקאות הנדל"ן שנעשות לטווח ארוך, (2) ועסקאות פליפ – שנעשות במטרה ליצור רווחים בטווח קצר.
בחלק זה של המדריך, נסביר על כל אחת מהעסקאות האלה.
הגדרה: רכישת של נכס, מתוך כוונה להחזיק בו לאורך זמן וליהנות מתשואה שנתית.
הנכס יכול להיות דירה, בית, בניין דירות או משרד, ולמעשה, רוב עסקאות הנדל"ן שנעשות כיום, הן עסקאות נדל"ן מניב.
השקעת נדל"ן מניב, עשויה לכלול רכישה של דירה על ידי משקיע בודד. המשקיע ישכיר את הדירה ויהנה מהתשואה. סוג נוסף של עסקאות נדל"ן מניב, הן קרנות נדל"ן, שמאגדות יחד מספר גדול של משקיעים, מגייסות עשרות מיליוני דולרים ורוכשות בניינים או נדל"ן מסחרי מניב באזורי ביקוש.
הגדרה: רכישת נכס בעל פוטנציאל, ומכירה שלו תוך זמן קצר ברווח ניכר.
השקעות פליפ הן השקעות לטווח קצר מאוד, בטווח של שבועות או חודשים – שמאפשרות יצירת אקזיט עם רווח נאה.
כדי לייצר עסקת פליפ, על היזם לזהות הזדמנות חד פעמית, ולרכוש בית במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק. הזדמנויות כאלה נוצרות מסיבות שונות: בעל נכס שלא מסוגל להחזיק בו יותר, נכסים שהבנק מוציא למכירה ועוד. יזם שרוכש בית במטרה לבצע עסקת פליפ, לרוב יבצע גם שיפוץ מהיר שישביח את הנכס וכך הוא ימכר ברווח בזמן קצר.
כל הפרמטרים וההסברים עד כאן, נגעו בעיקר באופי האזור ובסוג הפרויקט. מדדים חיצוניים שאינם קשורים באופן ישיר למשקיע. בחלק הזה של המדריך נדבר עליכם – המשקיעים, ועל אחד הדברים החשובים ביותר שצריך להנחות אתכם בבחירת פרויקט להשקה – מדד סיכון-סיכוי.
מכירים את התחושה הזאת, של עור מעקצץ וכאב קל בבטן. זה קורה לנו לפני רגעים משמעותיים וקצת מלחיצים. לפני שמחליטים החלטות גורליות, או נכנסים למבחנים שישפיעו על עתידנו.
יש כאלה שאוהבים את תחושת הסיכון. זה גורם להם להיות חדים יותר, חיים יותר. יש כאלה שזה מלחיץ אותם וגורם להם לשיתוק. הם יעדיפו להימנע ממצבים כאלה.
איך תרגישו אם ערך הבית שקניתם באודסה יירד ב-50% בגלל חידוש המלחמה עם רוסיה? עד כמה זה יפריע לכם להתנהל בחיי היומיום? אם אתם חוששים מפני מצב כזה, כנראה שיותר יתאים לכם להשקיע בשוק סולידי יותר.
גורם נוסף שמשפיע על רמת הסיכון – הוא אחוז הכסף שאתם משקיעים מתוך ההון הכללי שלכם. אם לדוגמה, ההשקעה הזו היא כסף קטן עבורכם – פחות מ-10% מההון הנזיל – כנראה שתרגישו יותר בנוח לסכן את הכסף.
באופן כללי, אפשר לומר שככל שהעסקה פחות בטוחה, כך הסיכוי לרווח עולה – אבל גם הסיכון. כדי לבחור בפרויקט שמתאים לכם, כדאי לחשוב על פרופיל הסיכון שלכם. לנסות להעריך את היכולת שלכם להתמודד עם חוסר וודאות. להבין עד כמה מרכיב הביטחון בעסקה חשוב לכם.
זה קריטי גם בגלל שהעסקאות מדורגות בדרך כלל לפי רמות סיכון. אם למשל, תבחרו להיכנס לעסקת פליפ עם אפשרות לתשואה של 30% וסיכוי גבוה לכישלון – יש סיכוי גדול שלא תעמדו בזה.
יש דרכים שונות למדוד מאפייני סיכון אישיים. אנחנו הכנו שאלון קצר.
לבדיקת רמת הסיכון המתאימה לוחצים כאן >>
אם הגעתם עד לכאן, כנראה שאתם באמת חושבים להשקיע בנדל"ן. אנחנו ממליצים לכם להמשיך לקרוא על השקעות, לחפש הזדמנויות ולדבר עם חברות כדי לצבור ידע וביטחון.
אתם מסמנים לנו מה חשוב לכם ואנחנו דואגים להעביר לכם את כל המידע הנחוץ לכם להפוך את ההשקעה הבאה שלכם להשקעה מנצחת