השקעות נדל"ן בקייב

מדריך למשקיע

אוכלוסיה

2.9 מיליון

שכר חודשי ממוצע

630 $

אחוזי האבטלה

8.93%

מחיר בית (חציון)

70,000 $

שכירות חודשית ממוצעת

350 $

במרחק 3 שעות טיסה בלבד, נמצאת קייב, שמציעה למשקיע הישראלי דירות במחיר נמוך משמעותית מבישראל. חברות נדל"ן רבות מציעות למשקיעים הישראלים מסלולי השקעה בקייב. כדי לעזור לכם להחליט האם האופציה הזו כדאית, ריכזנו עבורכם מידע על הנעשה בעיר.

רקע כללי - קייב, אוקראינה

קייב בירת אוקראינה, נמצאת בצפון המדינה, על גדות נהר דינייפר. זו העיר הגדולה באוקראינה והשביעית בגודל האוכלוסייה באירופה. בעיר חיים כמעט 3 מיליון תושבים, והיא נחשבת למוקד חשוב של תעשייה, מדע, השכלה ותרבות.  

ב-30 השנים האחרונות חוותה קייב אירועים משמעותיים שגרמו לחוסר יציבות בעיר, והשפיעו גם על שוק הנדל"ן:

  • ב-1991 הכריזה אוקראינה על עצמאות, מה שהוביל את קייב לשנים של צמיחה. 
  • בשנים 2004-2005 התרחשה המהפכה הכתובה. 
  • ב-2012 הייתה קייב אחת מארבע הערים שאירחו את יורו 2012. 
  • בשנים 2013-2014 פרצו מחאות ועימותים אלימים כחלק מאירועים שכונו יברומאידן. באירועים אלה  נהרגו עשרות אנשים, וארגוני האופוזיציה השתלטו על בנייני הממשל והעירייה.
  • בפברואר 2014 עזב ראש העיר את מפלגת השלטון.

אוכלוסיית קייב

כמה אנשים חיים בקייב?
צילום מסך מתוך worldpopulationreview

נכון לסוף 2020, אוכלוסיית קייב נאמדת ב-2,988,176 תושבים. בשנת 1950 חיו בקייב 815,410 תושבים. מאז 2015 צמחה אוכלוסיית קייב ב-14,841 – זה שינוי שנתי של 0.50%. 

לאורך השנים ידעה אוכלוסיית קייב עליות ומורדות. לאורך המאה ה-20 צמחה אוכלוסיית העיר, ובתחילת שנות ה-2000 חלו ירידות קלות – אולם בשנים האחרונות העיר נמצאת בגדילה. ציוני דרך היסטוריים ואטרקציות מודרניות הופכות את קייב לעיר אטרקטיבית יחסית, לכן הצמיחה צפויה להימשך.

צפיפות אוכלוסייה

העיר משתרעת על שטח של 839 קמ"ר, וחישוב צפיפות האוכלוסין מגיע לכ-3,299 תושבים לקמ"ר.

כלכלת קייב

כמו ערי בירה רבות אחרות, גם קייב נחשבת למרכז המינהלי, התרבותי והמדעי של המדינה. זו העיר הגדולה באוקראינה, והיא נהנת מרמות גבוהות של פעילות עסקית.

  • בעקבות המשבר הכלכלי העולמי של 2008, סבלה כלכלת קייב מנסיגה קשה. ב-2009 התכווץ התוצר הגולמי ב-13.5% (במונחים ריאליים).
  • ב-2010-2011 התאוששה מעט הכלכל. 
  • כיום קייב היא עיר עם הכנסה בינונית.
  • נכון ליולי 2019, השכר החודשי הממוצע בקייב הגיע ל-630$.

שוק הנדל"ן בקייב

ב-1991 הכריזה אוקראינה עצמאות, ומאז עברה תהפוכות פוליטיות רבות. במקביל, הקפידה הממשלה לטפח את הכלכלה המקומית, שנשענה בעיקר על חקלאות, תעשייה, חציבת משאבים, הייטק ותיירות.

כיוון שאוכלוסיית קייב גדולה, וההגירה אליה חיובית, וכן בגלל שיש זרימה של תיירים אל העיר – יש ביקוש יחסית גבוה לנדל"ן. 

מגמת מחירי הנדל"ן בקייב ב-3 השנים האחרונות:

צילום מסך מתוך tradingeconomics

בגרף ניתן לראות כי שוק הנדל"ן בקייב סובל מחוסר יציבות. השנים האחרונות היו במגמת עלייה, אולם נכללו גם ירידות. הקורונה שהגיעה ביעף השפיעה גם היא, והורידה את המחירים.

הגורמים שמשפיעים לטובה על השוק, ודוחפים משקיעים רבים לקנות נכס באוקראינה הם התפתחות התיירות במדינה. דירות נופש נחשבות השקעה טובה, בתנאי שבוחרים בנכס הנכון. יחד עם זאת, בתקופה הזו דירות נופש הן נכס לא מכניס בגלל הקורונה.

איך השפיעה הקורונה על קייב?

בדומה לשאר מדינות העולם, הקורונה לא דילגה גם על אוקראינה. במהלך 2020 התכווצה כלכלת אוקראינה בכ-7%, והצפי הוא שב-2021 תרשם צמיחה של 3.5%.

הבטלה במדינה צפויה להגיע לשיא של 11% בתחילת 2021.

מיסוי בקייב

שיטת המיסוי באוקראינה נחשבת ידידותית למשקיעים. 

  • אין מס המוטל על רכישת נדל"ן באוקראינה.
  • המע"מ נחשב גבוה, ועומד על 20%.
  • מס הבולים אפסי.
  • אין מס רווחי הון על הכנסות מנדל"ן.
  • אוקראינה חתמה על אמנת מס עם ישראל, מה שחוסך למשקיעים ישראלים בהוצאות המס.

איפה להשקיע - טרנדים בנדל"ן בקייב ב-2021

דירות להשכרה – דמי השכירות בקייב עולים בהדרגה. 

משנת 2012 עד 2019 דמי השכירות בקייב צללו ב-45%, אך ב-2020 שוק השכירות הראה סימני התאוששות. למשל, דירות עם חדר שינה אחד הושכרו בסום ממוצע של 276 $ לחודש – עלייה של 1.5% לעומת 2019. 

המיקום היקר ביותר בקייב הוא מחוז שבצ'נקיבסקי, שם דמי שכירות עבור דירה עם שלושה חדרי שינה עומד על ממוצע של 591 $ בחודש.

קל יותר לעשות עסקים

שחיתות היא אחת הבעיות החמורות של אוקראינה, אולם לעשות עסקים הם יודעים. במדד קלות עשיית עסקים, דורגה אוקראינה במקום ה-64 מתוך 190 מדינות ב-2020. זה נובע בעיקר בגלל מערכת המס הפשוטה במדינה, והפחתה במספר ההיתרים והרשיונות הנדרשים.

מסקנות

משקיע ישראלי שבוחר להשקיע בקייב יהנה מיתרונות רבים:

  • שיטת מיסוי ידידותית
  • תשואה גבוהה משמעותית מהתשואה בישראל.
  • מחירי נדל"ן נגישים ואפשרות לקנות דירה במחיר נמוך מאוד.

מצד שני, צריך לזכור שקייב נמצאת באוקראינה, מדינה שמראה חוסר יציבות לאורך השנים. שוק הנדל"ן בקייב עולה ויורד, וקשה לחזות באופן בטוח מה יילד יום. כאשר משקיעים בשוק כזה, חשוב לקחת בחשבון את כלל הפרמטרים החשובים, וגם להתייעץ עם גורם מקצועי המתמחה בתחום הנדל"ן בכלל ובשוק הנדל"ן בקייב בפרט.

רוצה לדעת יותר?

היועצים שלנו ישמחו לעזור

מדריכים נוספים

פרויקטים באירופה