השקעות נדל"ן בניו יורק סיטי

מדריך למשקיע

אוכלוסיה

8.3 מיליון

הכנסה חציונית שנתית למשק בית

57,782 $

שיעור העוני

17.3%

מחיר בית (חציון)

403,900 $

שכירות חודשית (חציון)

3,150 $

כמעט כל ישראלי חולם על דירה בניו יורק, אבל האם זו בחירה כלכלית נכונה?

היום נדבר על שוק הנדל"ן בעיר ניו יורק. נדבר על היתרונות והחסרונות של השקעה בניו יורק, על מחירי הנדל"ן באזורים השונים בעיר ועל השפעת הקורונה.

השקעות נדל"ן בניו יורק - האם זה כדאי?

העיר ניו יורק, נמצאת במדינת ניו יורק, ומורכבת מחמישה רובעים: מנהטן, ברוקלין, ברונקס, קווינס וסטטן איילנד. היא נחשבת לאחד ממרכזי הסחר החשובים בעולם, והיא המאוכלסת ביותר בארה"ב. העיר מציעה למשקיעים מגוון אפשרויות השקעה.

למה כדאי להשקיע בנדל"ן בעיר ניו יורק?

  • הגירה חיובית מעלה את הביקוש למגורים

ניו יורק סיטי מהווה בית לכמעט 10 מיליון תושבים שהגיעו אליה ממגוון רחב של מדינות. במפקד האוכלוסין של 2010 נמצא כי כ-40% מאוכלוסיית מדינת ניו יורק מתגוררת בעיר, וכי ההגירה אל העיר חיובית. 

ההגירה הרבה אל העיר, מלמדת על ביקושים למגורים, ועל אפשרויות להשכרת דירות בעיר.

  • הביקוש עולה על ההיצע

תנאי משכנתא נוחים, כלכלה יציבה וריביות נמוכות מגדילים את הביקוש לדירות. לזה מצטרפת חוסר היציבות בבורסה, שדוחפת משקיעים רבים להשקיע בנדל"ן. ברכישת נדל"ן בעיר ניו יורק מתעניינים משקיעים רבים שמחפשים להרוויח, אבל גם תושבים אמריקאים שמבקשים לחזור ולהתגורר בעיר.

שוק הנדל"ן בניו יורק סיטי

שוק הנדל"ן בניו יורק נמצא בנסיגה בשנים האחרונות, בעיקר בתחום של דירות היוקרה. נכון, ניו יורק היא עדיין אחת משלוש הערים שמובילות את הכלכלה העולמית, אולם שוק הנדל"ן שלה קצת נתקע.

מאז 2011, אז צנחו מחירי הנדל"ן בניו יורק לשפל היסטורי, חלה התאוששות במחירי הנדל"ן בעיר. על פי StreetEasy בין השנים 2011 ל-2018 נקנו ונמכרו בעיר כחצי מיליון בתים, והניבו תשואה ממוצעת של 33%. בתקופה הזו עלו מחירי הדירות בכ-30 אחוז. 

על הנייר הנתונים האלה נשמעים טוב, אך לא בהשוואה לארה"ב כולה – שם עלו מחירי הנדל"ן באותה תקופה ב-45%.

איך השפיעה הקורונה על שוק הנדל"ן בעיר ניו יורק?

covid-19 השפיע באופן חד גם על ניו יורק. העיר ספגה את הנגיף בצורה קשה, עם גידול מהיר במספר החולים והשפעה נרחבת על הכלכלה. שוק הנדל"ן נעצר למשך מספר שבועות, אולם ב-22 ביוני הוא נפתח מחדש. במהלך הסגר, הותרו רק הצגות וירטואליות של נכסים – מה שהאט ביצוע עסקאות, כיוון שמרבית הקונים רוצים להגיע לראות את הנכס.

באוגוסט 2020 ניתן היה להציג נכסים, אולם רק במגבלות מסוימות. 

חוסר היכולת להציג נכסים גרר ירידה דרמטית במספר העסקאות בעיר. בדרך כלל נחתמים בחודשים אפריל ומאי כאלף חוזים – באפריל ומאי 2020 נחתמו פחות מ-200. רוב הקונים ראו את הנכס מוקדם יותר במהלך השנה (טרם המגפה). 

חוזי יולי היו בערך כפול משל יוני, אך עדיין מדובר על ירידה של 39% לעומת התקופה המקבילה בשנה שלפניה.

איך השפיעה הקורונה על מחירי הנדל"ן במנהטן
צילום מסך מתוך yoreevo

השפעה נוספת, ואולי מפתיעה יותר היא גידול חד בהיצע הנכסים בניו יורק. נכון לתחילת אוגוסט יש 8,000 נכסים שעומדים למכירה במנהטן, המספר הגבוה ביותר מאז 2011. yoreevo מעריכים שהגידול בהיצע ידחוף את המחירים למטה.

מיסוי

ב-2019 הסכים בית המחוקקים של ניו יורק על מס חדש, שיחול על קניית נכסים בשווי 5 מיליון דולר או יותר. 

הצעת חוק נוספת, להטלת מס שנתי על דירות בשווי 5 מיליון דולר או יותר, על מי שאינם תושבי ניו יורק נדחתה לעת עתה.

החוקים הללו מלמדים על מגמה שמרחיקה משקיעים משוק הנדל"ן הניו יורקי, וגורמת לירידה מסוימת במחירים.

חושבים על השקעת נדל"ן בניו יורק? הכירו את רובעי העיר

מנהטן – רובע עסקים, תרבות ותיירות

מחיר חציוני לדירה במנהטן 1,137,500 $ | מחיר חציוני לדירה להשכרה במנהטן 3,415 $

רובע מנהטן נחשב לרובע העסקים של ניו יורק. הוא כולל את המידטאון, בו נמצאים המדיסון סקוור גארדן, אזור התיאטראות, הספריה הציבורית של ניו יורק, ה-MOMA ועוד. במנהטן נמצאת הבורסה לניירות ערך של ניו יורק, קרנות הסחר הגדולות בארה"ב וגם משרדי הפרסום הגדולים בעולם.

מלבד עסקים, הרובע מלא גם בפעילות תרבותית ענפה. אל מנהטן זורמים תיירים מכל רחבי ארה"ב ומהעולם כולו.

אזור ה-DownTown נחשב לאזור מבטיח במנהטן. מחירי שכירות נמוכים ביחס למקובל במנהטן מושכים צעירים רבים, חברות מדיה ועסקים. שכונות בולטות נוספות הן West Village ו-Greenwich Village, בהן מתגוררות בעיקר משפחות וצעירים לצד ידוענים.

קווינס

מחיר חציוני לדירה בקווינס 537,350 $ | מחיר חציוני להשכרת דירה בקווינס 2,568 $

גרף המציג את מגמת מחירי השכירות בקווינס
צילום מסך מתוך rentcafe

קווינס הוא הרובע הגדול בניו יורק, וחיים בו כ-2.5 מיליון תושבים. ברובע סוגי נכסים שונים, אזורים בעלי אופי עירוני ואזורים פריפריאליים יותר. התחבורה הציבורית המשוכללת באזור, מאפשרת לתושבי קווינס להגיע לעבודה ברובע מנהטן במהירות יחסית. 

המחירים בקווינס נמוכים ביחס לניו יורק, ושכר דירה חציוני הוא 2,250 $, נמוך ב-650 $ משכר הדירה החציוני בניו יורק סיטי.

כמה עולה בית בקווינס
צילום מסך מתוך zillow

הערך החציוני של נכסים בקווינס עלה ב-0.4% ב-2019, ו-zillow צופים ירידה של 2.8% בשנה הבאה. 

ברוקלין

ברוקלין, הרובע המאוכלס בעיר, כולל מגוון תרבותי עשיר. הגיוון התרבותי, יוצר מגוון רחב של נכסים, בהתאם לשכונות השונות. בשנה האחרונה ירדו ערכי הבתים בברוקלין ב-0.9%, וב-zillow צופים ירידה של 2.9% בשנה הבאה. המחיר הממוצע עבור בית בברוקלין הוא 730,000 $.

ברונקס

מחירי הבתים בברונקס עלו ב-6.2% בשנה האחרונה, ו-zillow צופה ירידה של 3.3% ב-2021. 

המחיר החציוני למ"ר בברונקס הוא 310 דולר, נמוך ביותר מחצי מהממוצע בניו יורק. מחיר שכר דירה חציוני בברונקס הוא 1,800 דולר, נמוך ב-1,100 דולר מחציון השכירות של ניו יורק.

מסקנות

העיר ניו יורק נחשבת לבירה כלכלית ותיירותית עולמית, אך שוק הנדל"ן שלה מדשדש בשנים האחרונות. משקיע שחושב לרכוש נכס בניו יורק, צריך לקחת בחשבון טווח השקעה ארוך – כיוון שנכסים יקרים יחסית ולוקח זמן להחזיר את ההשקעה.

יחד עם זאת, ניו יורק תמשיך להיות מרכז כלכלי עולמי המושך אליו מהגרים מארה"ב ומהעולם כולו. כך הביקוש למגורים ימשיך לצמוח. 

מחירי הנדל"ן נמצאים בנסיגה מסוימת, בגלל הקורונה ובגלל תהליכים אחרים שהתרחשו בשנים האחרונות. זו יכולה להיות הזדמנות טובה דווקא להיכנס לשוק, אולם אין לדעת האם המחירים ימשיכו לרדת.

אנחנו ממליצים למשקיעים החושבים על השקעה בעיר ניו יורק, לקרוא על ערים נוספות, כמו שיקגו, קליבלנד וג'קסונוויל.

במדריך ההשקעות שלנו, תמצאו את כל המידע שיעזור לכם לבחור את ההשקעה הנכונה עבורכם.

מעוניינים להשקיע בנדל"ן בניו יורק, ולא בטוחים עם איזה חברה כדאי לעבוד? בואו לראות את דירוג החברות המלא (מוזמנים גם לדרג בעצמכם, אם עבדתם עם אחת החברות).

רוצה לדעת יותר?

היועצים שלנו ישמחו לעזור

מדריכים נוספים

פרויקטים באמריקה הצפונית