השקעות נדל"ן ביוון

מדריך למשקיע

משבר הקורונה אמנם פגע בתיירות ביוון ומחירי הנדל"ן ירדו מעט, אבל זה לא מעכב את המשקיעים מלהמשיך לרכוש דירות נופש במדינה. במאמר זה נדבר על המצב הכללי והכלכלי ביוון, על השפעות הקורונה על המדינה ועל מגמות נדל"ן בולטות. הכל כדי שיהיה לכם את המידע להחליט האם יוון מתאימה לכם.

בואו נדבר על יוון

יוון שוכנת בקצה הדרומי של חבל הבלקן, לחוף הים התיכון, בערך שעתיים טיסה מישראל. היא גובלת עם בולגריה, אלבניה ומקדוניה הצפונית בצפון, עם טורקיה והים ההגאי במזרח, עם הים היוני במערב והים התיכון בדרום וכוללת מעל 3,000 איים.

כלכלה

יוון היא מדינת רווחה, והמגזר הציבורי במדינה אחראי על 50% מהתמ"ג. תיירות היא ענף חשוב מאוד במדינה, שמהווה נתח משמעותי מהתל"ג.

ב-2001 הצטרפה יוון לגוש האירו, והיא אחת הנהנות הגדולות מהמהלך, כאשר העזרה שהיא קיבלה הגיעה לכדי 2.6% מהתל"ג.
צי הסוחר היווני הוא הגדול בעולם.

הגירה

נכון ל-2021, אוכלוסיית יוון מונה כ-10.5 מיליון תושבים. אוכלוסיית המדינה עלתה בראשית שנות ה-2000, בגלל כניסת מהגרים רבים (ולמרות הילודה הנמוכה). מאז 2005 מספר התושבים במדינה יורד מדי שנה, בעיקר בגלל צניחה בילודה, ומיעוט מהגרים.

המשבר הכלכלי של יוון

לפני שנדבר על מצב הנדל"ן ביוון, חשוב להקדים עוד כמה מילים על המשבר הכלכלי שעברה המדינה. בסוף העשור הראשון של המאה ה-21 נקלעה יוון למצוקה כלכלית חמורה, שנבעה ממספר גורמים:

המשבר הכלכלי העולמי של 2008, פגע גם ביוון.
ההוצאות התקציביות של יוון עולות מדי שנה על ההכנסות ממיסים.
הגירעון הלך ותפח, ומומן מהלוואות מבנקים בעולם, ובעיקר מגרמניה.

שילוב 3 הגורמים האלה, הוביל את המדינה לחדלות פירעון ב-2010, יחד עם מדינות נוספות, כמו פורטוגל, איטליה וספרד. כדי להתמודד עם המשבר יוון הפריטה נכסים בשווי 50 מיליארד אירו, וביצעה קיצוצים נרחבים. בנוסף, האיחוד האירופי העניק ליוון סיוע כלכלי.

מצב הנדל"ן - רקע על שוק הנדל"ן ביוון

בעקבות המשבר, צנחו מחירי הדירות ביוון. מ-2008 ועד 2017 ירדו המחירים ביוון ב-30-50%. מאז 2017 נרשמה עלייה הדרגתית במחירים, שנבלמה מעט ב-2020 עם הגעת נגיף הקורונה לעולם. העלייה התאפשרה הודות ל-3 תוכניות חילוץ של האיחוד האירופי, והתייצבות הכלכלה במדינה.

הערים המרכזיות להשקעה ביוון כיום הן אתונה, סלוניקי והאי ליפקדה. דמי שכירות ממוצעים עומדים על כ-1,500 דולר.

כמה עולה דירה ביוון?

מחיר דירה ביוון ישתנה בהתאם לסוג הנכס, לאזור בו הוא נמצא ועוד משתנים אחרים.

המשתנה הראשון והחשוב הוא המיקום – דירת נופש באיים היקרים בקרבת אתונה, תהיה יקרה יותר מדירה המיועדת לסטונדטים בסלוניקי.

מה התשואה הממוצעת ביוון?

על פי נתוני Global Property Guide, לפני משבר הקורונה, תשואה ממוצעת על דירת 120 מ"ר ביוון הייתה 3.9%. שכירות חודשית ממוצעת לדירה כזו עמדה על 1,438 יורו ומחיר ממוצע למ"ר היה 3,619 יורו.

איך השפיעה הקורונה על שוק הנדל"ן ביוון?

במשך 3 או 4 שנים, בשנים 2016-2019, מחירי הדירות והשכירויות ביוון עלול בהתמדה. משקיעים ישראלים רבים נכנסו לשוק היווני וקנו, החל מדירות במחירים שנעו סביב ה-50 אלף יורו – ועד חברות קנו בניינים שלמים במיליוני יורו. נכון לסוף 2019, המחירים ביוון היו ב-60-70% יותר מהמחירים במשבר של 2008. אבל הגיעה הקורונה – והכל השתנה.

במרץ 2020 הכל נעצר, ובמשך חודשיים השוק היווני היה תקוע. משקיעים לא יכלו להגיע והתמ"ג היווני נפגע מאוד מהמשבר, גם בגלל שהכלכלה היוונית מאוד מתבססת על תיירות. מחירי הנדל"ן ביוון רשמו ירידות מסוימות, וגורמים בענף דיברו על ירידות של 15-25% ביוני 2020.

הקלה בשכר הדירה

בתחילת המשבר דרשה הממשלה היוונית לתת הנחה של 40% בשכר הדירה למי שנפגע כלכלית מהמשבר, מה שפגע בהכנסתם של משקיעים ביוון.

המשבר טוב למשקיעים

משקיעים שרוצים להיכנס לשוק, יכולים למצוא דירות במחירים נמוכים משמעותית. אנשים שקנו דירות ופתאום צריכים כסף באופן בהול מוכרים דירות. כך אפשר למצוא נכסים במחירים נמוכים בעשרות אחוזים.

איפה להשקיע ביוון ב-2021?

סוגי השקעות

כשמדברים על השקעה ביוון, מקובל לדבר על 3 סוגי השקעות עיקריים:

רכישת דירה להשקעה – מחירי הנדל"ן ביוון עדיין נמוכים, כך שמשקיע ישראלי יכול לרכוש דירה במחיר נמוך יחסית. יחד עם זאת, צריך לקחת בחשבון שגם מחירי השכירות ביוון נמוכים ביחס לישראל.
דירת נופש (AIRBNB) – זו האפשרות החמה כיום, בעיקר בגלל האפשרות לקבל תשואה גבוהה ביחס לדירות מגורים. משקיעים ממקומות שונים בעולם רוכשים דירות נופש ביוון, ומשכירים אותן באמצעות אתרים כמו AIRBNB. את האחזקה, הניהול והאכלוס השוטף בדרך כלל מבצעת חברת ניהול, ולמשקיע בעל הדירה, יש לרוב שבועיים בשנה בהם הוא יכול לשהות בדירה. כך המשקיע נהנה מהכנסה שוטפת, דירת נופש ביוון ועליית ערך של הנכס. חשוב לומר בהקשר הזה, שאמנם נגיף הקורונה עצר את התיירות, אבל כולם מסכימים שברגע שהעולם ילמד איך להתמודד עם המגפה – אנחנו נחזור לטייל בעולם. ואז התיירים יחזרו ליוון ומי שתהיה בידו דירת נופש ירוויח מכך.
נדלן מסחרי – אפשרות נוספת היא השקעה בנדל"ן מסחרי. לרוב משקיעים יבחרו במקומות מרכזיים כמו אתונה. זו אפשרות נפוצה פחות בקרב המשקיעים הישראלים ביוון.

איפה משקיעים ביוון ב-2021?

אתונה – אתונה בירת יוון מהווה מוקד משיכה למשקיעים שמחפשים ללכת על בטוח. עיר מרכזית וגדולה, שמהווה מוקד מסחרי.
האי לפקדה – האי לפקדה נמצא במערב יוון, בים האגאי, והוא אחד האיים המרכיבים את היחידה האזורית לפקדה. באי חיים כ-22 אלף תושבים, על שטח של 333.6 קמ"ר. בניגוד לאיים אחרים, שאין להם גישה יבשתית, האי לפקדה מחובר בגשר צף אל היבשת המרכזית, כך שהנגישות אליו גבוהה במיוחד. האי נחשב יוקרתי, ומציע ספורט ימי, מושך גולשי רוח ותיירים רבים. בשנת 2019, כ-3 מיליון תיירים ביקרו באי, מספר זה מהווה כ-9% מסך התיירים שהגיעו ליוון באותה שנה.

מיסוי על נדל"ן ביוון

שיטת המיסוי במדינה נחשבת ידידותית.
שיעור המס על הכנסה משכר דירה עומד על 7.5%.
מס רכישה ביוון נע בין 8% ל-13%.
גובה המס על רווחי הון 15%.
על מנת לעודד השקעות זרות, העבירה הממשלה היוונית חוק לפיו אדם המשקיע 250,000 אירו ומעלה בנדל"ן במדינה יקבל מעמד של תושב.
ממשלת ישראל וממשלת יוון חתמו על אמנת מס, למניעת תשלום כפל מס.

למה משקיעים ישראלים בוחרים ביוון?

קרבה גיאוגרפית – יוון נמצאת במרחק טיסה קצר מאוד, מה שמאפשר שליטה נוחה בנכס.
מחירים זולים ביחס לישראל.
פוטנציאל השבחה גבוה.
ויזה לאיחוד האירופי – כל מי שקונה נכס ב-250 אלף יורו ומעלה, זכאי לויזה. זה מושך משקיעים סינים רבים וגם ישראלים שמחפשים את ההטבה הזו.

מה עכשיו?

יוון עדיין לא התאוששה מהמשבר של 2008, ומשבר הקורונה מחזיר את מצב שוק הנדל"ן במדינה כמה שנים אחורה – מה שיכול להוות הזדמנות למשקיעים.

אם אתם חושבים על השקעה ביוון, כדאי לחקור את הנושא לעומק, על מנת להבין האם זה מתאים לכם. אם אתם חושבים על השקעה עם חברה, תוכלו להתעדכן מה חושבים המשקיעים הישראלים על החברות השונות, לחוות דעתכם על חברות שעבדתם מולן, וכמובן להיעזר במדריך החברות שלנו – שם תמצאו כמה טיפים מעולים לבחירת חברה להשקעות. ממליצים לכם לא להשקיע בלי לקרוא אותו.

למדריך בחירת חברת השקעות הקליקו >>