מיסוי השקעות נדל"ן בחו"ל - המדריך השלם

מיסוי השקעות נדל"ן בארה"ב – איזה מיסים משלמים בארה"ב?

• מס פדרלי – מקביל למס ההכנסה הישראלי. חל על כל התושבים בארה"ב, ומהווה בסיס לחישוב ההכנסה החייבת במס ברמת המדינה והעיר. מס פדראלי חל על רווחי הון ממכירת הנכס, וגם על רווחים משכירות – ותקף גם לאזרחים זרים.
• מס מדינתי – לכל מדינה בארה"ב, חוקי המס שלה והמס נגזר על פי מיקום הנכס. ב-9 ממדינות ארה"ב אין מיסוי ליחידים ובחלקן לא ממסים גם חברות. 
• מס עירוני – המיסוי העירוני משתנה מעיר לעיר, ולרוב לא מדובר במיסים בשיעור גבוה.
• מיסוי הכנסות שוטפות משכירות – אמנת המס בין ישראל לארה"ב קובעת שזכות המיסוי הראשונית ניתנת למדינה בה נמצא הנכס, ורק אחר כך למדינה בה מתגורר המשקיע. המס על הכנסה שוטפת משכירות בארה"ב, יחושב בהתאם למקום בו נמצא הנכס, ויהיה אפשר לנכות מההכנסה החייבת במס הוצאות שונות, כמו משכנתא וארנונה, מה שעשוי להוזיל את המס.

מיסוי השקעות נדל"ן בגרמניה – איזה מיסים משלמים בגרמניה?

• גרמניה מחולקת לפדרציות, וגובה המיסים משתנה ממדינה למדינה. יחד עם זאת, שיטת המס זהה.
• כל אדם הרוכש דירה בגרמניה, משלם מס רכישה, מס רכוש ומס ערך מוסף.
• המע"מ בגרמניה נחשב גבוה, ועומד על 19%.
• מס הרכישה נמוך יחסית, ומשתנה ממדינה למדינה. לרוב הוא נע סביב 4 עד 6 אחוזים.
• מס רכוש מחושב לפי ערכו הראשוני של הנכס ובדרך כלל יעמוד על חצי אחוז.
• מס על הכנסה מנכס המושכר למגורים מתחשב בגובה המשכנתא או ההלוואה לצורך מימון הנכס.
• משקיעים בנדל"ן למגורים יכולים להזדכות על חלק מהוצאות התפעול.

מיסוי השקעות נדל"ן בקפריסין

מערכת המיסוי בקפריסין נחשבת מסבירת פנים למשקיעים זרים. מי שאינו מתגורר בקפריסין, אינו מוגדר תושב, לכן הוא משלם מס רק על הכנסות שהופקו בגבולות המדינה (גם אם בבעלותו אזרחות קפריסאית).

ומצד שני, אדם השוהה בקפריסין יותר מ-183 ימים בשנת המס, נחשב תושב קפריסין לצורכי מס – לכן הוא ישלם מס על הכנסותיו בקפריסין ומחוצה לה (גם אם אין לו אזרחות קפריסאית).

כמה מס משלמים בקפריסין?

• שיעור המס בקפריסין משתנה ממקרה למקרה, והשיעור המקסימלי עומד על 35% וחל על כל הכנסה מעל 60,000 יורו בשנה. הכנסה של למטה מ-19,500 יורו פטורה ממס לחלוטין.
• חלוקת דיבידנד למשקיע ישראלי אינה חייבת במס. יחד עם זאת, תושב ישראל שימשוך דיבידנד בקפריסין יחויב במס של 30% בישראל.
• רווח הון ממכירת מניות פטור ממס, למעט רווח הנובע ממכירת נדל"ן בקפריסין. במקרה כזה המס יעמוד על 20%.

מיסוי השקעות נדל"ן בקנדה – כמה מס משלמים?

• מס פדרלי בגובה 5% בעת מכירת נכס.
• מס מקומי המשתנה מאזור לאזור, ויכול לעמוד גם על 0%.
• מס על הכנסה משכר דירה עומד על 25%.
• מס ערך מוסף משתנה מאזור לאזור.

מיסוי השקעות נדל"ן ביוון – כמה מס משלמים?

• מס רכישה בגובה 3% משווי הנכס.
• מס שבח בגובה כ-15%. מדובר במס על התשלום המתקבל מהשכרה או מכירה של הנכס.
• מס רכוש מושת על אזרחים זרים, ונקבע במדרגות, בין 11-33%.
• מס הכנסה – מס מדורג, בהתאם לגובה ההכנסה. בעלי הכנסה שנתית של עד 12,000 אירו ישלמו 15%; בעלי הכנסה שנתית של 12,000 עד 35,000 אירו ישלמו 35%; ובעלי הכנסה הגבוהה מ-35,000 אירו ישלמו 45% מס.
• מס ערך מוסף על נכס חדש בגובה 24%. על נכסים ישנים (יותר מ-6 שנים) לא חלה חובת תשלום מע"מ.