- אתר בהרצה -

מדריך

מיסוי השקעות נדל"ן בחו"ל - המדריך השלם

כמה מס נשלם על מכירה של נכס, וכמה על השכרה? האם חייבים לשלם גם בישראל וגם במדינת ההשקעה? באילו מדינות תנאי המס טובים יותר? כשחושבים על השקעה בחו"ל – עולות שאלות מיסוי שונות ומגוונות – אנחנו כאן כדי לעשות לכם סדר.

 במדריך שלפניכם, תקבלו את כל המידע שיכולתם לבקש על מיסוי השקעות נדל"ן בחו"ל.

*חשוב להדגיש שהמדריך אינו מהווה תחליף לייעוץ מס על ידי גורם מומחה. אנחנו מעודדים ידע ומנגישים לכם אותו, אבל בסופו של דבר חשוב להתייעץ עם בעל מקצוע.

אחרי כל ההקדמות. בואו נתחיל.

מה במדריך

למה מיסוי?

אמנת המס

סוגי מיסים

מס לפי מדינות

מיסוי השקעות נדל"ן בחו"ל - מתחילים

אולי אלה מחירי הנדל"ן המוגזמים בישראל, אולי פתיחת הגבולות והנגישות של האינטרנט, ואולי בגלל שהפכנו להיות יותר אמיצים. אפשר למצוא הרבה סיבות, מה שבטוח, בעשור האחרון יותר ויותר ישראלים משקיעים בנדל"ן בחו"ל.

על פי נתוני בנק ישראל, בשנת 2017 עמד מספר ההשקעות הישירות של ישראלים בחו"ל על 901 מיליון דולר. 10 שנים קודם לכן, ב-2007 עמד הסכום על 11 מיליון דולר בלבד. 

אחד הגורמים החשובים בכל השקעת נדל"ן, בטח כאשר מדובר על השקעה בחו"ל – הוא נושא המס. מדוע?

  • המיסוי על ההשקעה הוא גורם שיכול להשפיע על כדאיות העסקה, ומדיניות המס במדינה בה תשקיעו עשויה להתברר כגורם הרה גורל. 
  • האם ישראל והמדינה בה אתם משקיעים יש אמנת מס? האם יש לשלם מס שבח? מס רכישה? האם יש פטור ממיסים מסוימים?
  • עלויות המס יכולות להיות ההבדל בין השקעה מוצלחת לעסקה שהייתם מעדיפים להימנע ממנה.
  • לפני שאתם משקיעים בנדל"ן בחו"ל, אתם מוכרחים לקבל תשובות מדויקות לשאלות האלה.
  • בשורות הבאות ריכזנו עבורכם את הדברים החשובים אותם יש לבדוק.

2. מהי אמנת המס?

כאשר ישראלי משקיע במדינה זרה, עשויה לחול עליו חבות מס כפולה – בישראל, ובמדינה בה הוא משקיע. כדי למנוע את הכפילות הזו, ולעודד השקעות זרות, חותמות מדינות על אמנת מס.

האמנה למניעת כפל מס, קובעת כי משקיע ישראלי ששילם מס על השקעתו במדינה אחרת, יקבל זיכוי בהתאם לחבות התשלום שלו בישראל. 

תוכלו לבדוק מהן המדינות איתן חתמה ישראל על אמנת מס באתר משרד האוצר.

חובת דיווח לרשות המיסים

כל ישראלי המשקיע בנדל"ן בחו"ל מחויב בדיווח לרשות המיסים הישראלית. חובת הדיווח חלה בין אם אתם משקיעים באופן עצמאי, ובין אם בעזרת חברת השקעות. כדאי להתייעץ עם יועץ מס, על מנת להימנע מעבירה על החוק ותשלום קנסות בעתיד.

בנוסף, יש לדווח על ההשקעה גם במדינה בה היא בוצעה. כדאי להיעזר ביועץ מס מקומי, או ביועץ מס ישראלי הבקיא בחוק במדינה בה בוצעה ההשקעה.

תנו לנו לעזור לכם.

מלאו פרטים קצרים ונדאג שתקבלו מידע על האופציות המתאימות לכם ביותר

3. אילו מיסים נשלם כאשר נשקיע בנדל"ן בחו"ל?

מס רכישה – ברכישת דירה להשקעה בחו"ל

מס רכישה, הוא מס המשולם על רכישת זכות במקרקעין. המס נגבה עבור רכישת נכסי נדל"ן כמו בתים, דירות מגורים, מגרשים ומבנים בייעודים שונים.

מס רכישה נהוג בישראל, ובמדינות רבות אחרות בעולם, ובדרך כלל נע בין 2% ל-10%.

שיעור מס הרכישה במדינות נבחרות

המדינה
שיעור מס רכישה
ארצות הברית
אין
אנגליה
3-7%
גרמניה
6%
הונגריה
4%
אוקראינה
אין
ספרד
10%
קפריסין
3-8%
רומניה
2-3%
פולין
פטור לדירות חדשות 2% לדירות יד 2

מס על הכנסה משכירות בחו"ל

כאשר ישראלי משכיר נכס בחו"ל, הוא משלם מס במדינה בה נמצא הנכס ובישראל. התשלום מתבצע בהתאם לאמנת המס בין המדינות.

איך זה עובד?

בשלב הראשון, יש לשלם את המס במדינה בה נמצא הנכס, בהתאם לחוק במדינה בה נמצא הנכס. 

בשלב השני, יש לשלם את המס בישראל. 

אם קיימת אמנת מס בין המדינות, המשקיע לא ישלם כפל מס ויקבל זיכוי בישראל על תשלומי המס שביצע בחו"ל.

איך משלמים את המס בישראל?

בפני המשקיע הישראלי, יש שתי אפשרויות לתשלום המס על הכנסותיו משכירות בחו"ל. אגב, המסלול שבחרתם לא ישאר אתכם לנצח, ותוכלו לעבור מסלול מיסוי אחת לשנה.

מסלול מיסוי רגיל

תשלום מס בשיעור המס השולי של המשקיע, על כל ההכנסות משכירות, בניכוי ההוצאות הנלוות. כלומר, החישוב יכלול את כל ההכנסות, וינוקו ממנו ההוצאות על דמי ניהול, פחת, ייעוץ מקצועי, אחזקה ועוד. 

*משקיע שבחר במסלול זה יקבל זיכוי בגין המיסים ששילם על שכירות במדינה בה נמצא הנכס.
**הזיכוי יכול להגיע לגובה המס החל בישראל על הכנסות מהשכרת הנכס.

  • מסלול ה-15% (מיסוי מופחת)

תשלום מס קבוע של 15% על ההכנסות משכירות בחו"ל. 

*במסלול זה לא ניתן לנקות הוצאות או לקזז עלויות מס.
**במסלול זה יכולים לבחור רק משקיעים פרטיים, שהכנסתם לא נחשבת כהכנסה מעסק.
***המסלול נחשב כדאי לבעלי מס שולי גבוה, אולם בכל מקרה כדאי להיוועץ ביועץ מס.

שיעור המס על הכנסה משכירות במדינות נבחרות

המדינה
שיעור מס רכישה
ארצות הברית
מס פדרלי גבוה ומס משתנה בכל מדינה, מחוז ורשות
אנגליה
עד 11,800 פאונד יש פטור ממס
גרמניה
22-25%
הונגריה
15%
אוקראינה
5-18%
ספרד
24%
קפריסין
עד 19,500 אירו יש פטור מס
רומניה
16%
פולין
8.5%

מס על מכירת נדל"ן בחו"ל

כאשר מוכרים נדל"ן בחו"ל, יש לשלם מס הכנסה על רווחי ההון הריאליים מהמכירה. 

גם כאן, חבות המס מתקיימת קודם כל במדינה בה נמצא הנכס, ורק לאחר מכן בישראל – בהתאם לאמנת המס ולשיעור המס בשתי המדינות.

המס על מכירת נדל"ן בחו"ל משתנה בקרב משקיעים פרטיים, בהתאם לתאריך בו התבצעה הרכישה:

    • אם הנכס נרכש לפני ה-1.1.2003, משולם מס הכנסה בגובה המס השולי על רווחי הון ריאליים בנצברו עד ה-31.12.2002, בתוספת מס הכנסה בגובה 25% על רווחי ההון הריאליים בנצברו מה-1.1.2003 והלאה.
  • אם הנכס נרכש אחרי ה-1.1.2003, משולם מס של 25% על רווחי הון ריאליים שנוצרו בעקבות ההשקעה.

השקעה בנדל"ן בחו"ל כעסק או כחברה, וכמה מס נשלם?

ניתן להשקיע בנדל"ן בחו"ל כעסק, ובמקרה כזה יחולו חיובי מס מעט שונים.

מי מוגדר כעסק לעניין מיסוי השקעות נדל"ן בחול?

  • חברה בבעלות משקיע, המבצעת השקעות בחו"ל תיחשב כעסק.
  • במקרים מסוימים גם אדם פרטי יחשב כעסק. למשל, אדם הרוכש דירות, משפץ ומשכיר, עשוי להיות מסווג כעסק על ידי רשות המסים.

מהם תנאי המס לעסקים שמבצעים השקעות נדל"ן בחו"ל?

  • הכנסה משכירות בחו"ל לעסק תהיה חייבות במס שולי.
  • מכירת נדל"ן על ידי עסק אשר מתבצעת בחו"ל תהיה מסווגת כמכירה הונית או כמכירה עסקית. 
  • הכנסה מעסק יכולה להיות חייבת גם בביטוח לאומי ובמע"מ.
  • במידה ומדובר בחברה בע"מ, יהיה צריך לשלם מס חברות בשיעור 23%, על הרווח הריאלי מהמכירה ועל ההכנסות מדמי שכירות.
  • כדאי להיוועץ ביועץ מס המתמחה בהשקעות נדל"ן בחו"ל, לפני שנכנסים לעסקה.

4. מס לפי מדינות

מיסוי השקעות נדל"ן בארה"ב – איזה מיסים משלמים בארה"ב?

  • מס פדרלי – מקביל למס ההכנסה הישראלי. חל על כל התושבים בארה"ב, ומהווה בסיס לחישוב ההכנסה החייבת במס ברמת המדינה והעיר. מס פדראלי חל על רווחי הון ממכירת הנכס, וגם על רווחים משכירות – ותקף גם לאזרחים זרים.
  • מס מדינתי – לכל מדינה בארה"ב, חוקי המס שלה והמס נגזר על פי מיקום הנכס. ב-9 ממדינות ארה"ב אין מיסוי ליחידים ובחלקן לא ממסים גם חברות. 
  • מס עירוני – המיסוי העירוני משתנה מעיר לעיר, ולרוב לא מדובר במיסים בשיעור גבוה.
  • מיסוי הכנסות שוטפות משכירות – אמנת המס בין ישראל לארה"ב קובעת שזכות המיסוי הראשונית ניתנת למדינה בה נמצא הנכס, ורק אחר כך למדינה בה מתגורר המשקיע. המס על הכנסה שוטפת משכירות בארה"ב, יחושב בהתאם למקום בו נמצא הנכס, ויהיה אפשר לנכות מההכנסה החייבת במס הוצאות שונות, כמו משכנתא וארנונה, מה שעשוי להוזיל את המס.

מיסוי השקעות נדל"ן בגרמניה – איזה מיסים משלמים בגרמניה?

  • גרמניה מחולקת לפדרציות, וגובה המיסים משתנה ממדינה למדינה. יחד עם זאת, שיטת המס זהה.
  • כל אדם הרוכש דירה בגרמניה, משלם מס רכישה, מס רכוש ומס ערך מוסף.
  • המע"מ בגרמניה נחשב גבוה, ועומד על 19%.
  • מס הרכישה נמוך יחסית, ומשתנה ממדינה למדינה. לרוב הוא נע סביב 4 עד 6 אחוזים.
  • מס רכוש מחושב לפי ערכו הראשוני של הנכס ובדרך כלל יעמוד על חצי אחוז.
  • מס על הכנסה מנכס המושכר למגורים מתחשב בגובה המשכנתא או ההלוואה לצורך מימון הנכס.
  • משקיעים בנדל"ן למגורים יכולים להזדכות על חלק מהוצאות התפעול.

מיסוי השקעות נדל"ן בקפריסין

מערכת המיסוי בקפריסין נחשבת מסבירת פנים למשקיעים זרים. מי שאינו מתגורר בקפריסין, אינו מוגדר תושב, לכן הוא משלם מס רק על הכנסות שהופקו בגבולות המדינה (גם אם בבעלותו אזרחות קפריסאית).

ומצד שני, אדם השוהה בקפריסין יותר מ-183 ימים בשנת המס, נחשב תושב קפריסין לצורכי מס – לכן הוא ישלם מס על הכנסותיו בקפריסין ומחוצה לה (גם אם אין לו אזרחות קפריסאית).

כמה מס משלמים בקפריסין?

  • שיעור המס בקפריסין משתנה ממקרה למקרה, והשיעור המקסימלי עומד על 35% וחל על כל הכנסה מעל 60,000 יורו בשנה. הכנסה של למטה מ-19,500 יורו פטורה ממס לחלוטין.
  • חלוקת דיבידנד למשקיע ישראלי אינה חייבת במס. יחד עם זאת, תושב ישראל שימשוך דיבידנד בקפריסין יחויב במס של 30% בישראל.
  • רווח הון ממכירת מניות פטור ממס, למעט רווח הנובע ממכירת נדל"ן בקפריסין. במקרה כזה המס יעמוד על 20%.

מיסוי השקעות נדל"ן בקנדה – כמה מס משלמים?

  • מס פדרלי בגובה 5% בעת מכירת נכס.
  • מס מקומי המשתנה מאזור לאזור, ויכול לעמוד גם על 0%.
  • מס על הכנסה משכר דירה עומד על 25%.
  • מס ערך מוסף משתנה מאזור לאזור.

מיסוי השקעות נדל"ן ביוון – כמה מס משלמים?

  • מס רכישה בגובה 3% משווי הנכס.
  • מס שבח בגובה כ-15%. מדובר במס על התשלום המתקבל מהשכרה או מכירה של הנכס.
  • מס רכוש מושת על אזרחים זרים, ונקבע במדרגות, בין 11-33%.
  • מס הכנסה – מס מדורג, בהתאם לגובה ההכנסה. בעלי הכנסה שנתית של עד 12,000 אירו ישלמו 15%; בעלי הכנסה שנתית של 12,000 עד 35,000 אירו ישלמו 35%; ובעלי הכנסה הגבוהה מ-35,000 אירו ישלמו 45% מס.
  • מס ערך מוסף על נכס חדש בגובה 24%. על נכסים ישנים (יותר מ-6 שנים) לא חלה חובת תשלום מע"מ.

תנו לנו לעזור לכם.

מלאו פרטים קצרים ונדאג שתקבלו מידע על האופציות המתאימות לכם ביותר