עם המידע הנכון מגיעים להשקעה הנכונה!
אתם מסמנים לנו מה חשוב לכם ואנחנו דואגים להעביר לכם את כל המידע הנחוץ לכם להפוך את ההשקעה הבאה שלכם להשקעה מנצחת
תפריט
ההשקעה בסך הכל נראית בסדר, ומתאימה לפרופיל המשקיע האישי שלכם, ולנתונים שאתם מחפשים על הנייר אבל איך יודעים שהחברה שמשווקת את הנכס לא עושה עליכם סיבוב? • כל השאלות שחייבים לשאול
בשנים האחרונות יותר ויותר ישראלים בוחרים להשקיע בנדל"ן בחו"ל. זה קורה בגלל מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל, בגלל התשואות הגבוהות שיש ברחבי העולם, לעומת התשואה הנמוכה בישראל, בגלל ריבוי האפשרויות ועוד.
רוב הישראלים שבוחרים להשקיע בחו"ל עושים זאת בעזרת חברה להשקעות. למה?
בניגוד לנדל"ן בישראל, שנמצא במרחק נגיעה, נכסים בארצות אחרות נמצאים רחוק. לנסוע לבדוק את הנכס בארצות הברית יבזבז לכם הרבה זמן, ובמקרים מסוימים ייקר את ההשקעה ויהפוך אותה ללא כדאית.
לכן קמו חברות שונות, שמתווכות השקעות לציבור הישראלי.
שיטת הבדיקה מתאימה לבחירת חברה להשקעות נדל"ן בארצות הברית, ובמקומות אחרים.
חשוב לזכור שכשאתם ניגשים לבחור חברת נדל"ן להשקעה, מי שצריך להתאמץ היא החברה. אתם כמשקיעי נדל"ן, שייכים למועדון אקסקלוסיבי של אנשים, שחברות הנדל"ן רוצות. זה ראיון עבודה בו אתם שואלים את השאלות, ומסננים מי מתאים לכם.
המטרה בשאלות היא לסנן ולמצוא את החברה שמתאימה לכם. ככל שתשאלו יותר שאלות עכשיו, תגלו האם הם שקופים וגלויים איתכם. עדיף לגלות את זה עכשיו, ולא אחרי שהשקעתם את מיטב כספכם.
נרצה לאסוף כמה שיותר מידע על התהליך. נשאל שאלות שקשורות לשלבי העסקה, מהרכישה, דרך השכרה וניהול ועד מכירת הנכס. לפעמים חלק מהנתונים לא יהיו זמינים, לפעמים יהיו יותר מדי נתונים. הרעיון לקבל את המידע הרלוונטי ביותר.
נרצה לדעת כמה שיותר על החברה שדוחפת את העסקה. הדרך הטובה ביותר ללמוד על חברת השקעות, היא לשמוע על עסקאות קודמות. ללמוד מהתשואות שהם השיגו ומרמת שביעות הרצון של הלקוחות שלהם.
טיפ: בקשו דוגמאות אמיתיות של השקעות נדל"ן קודמות. אל תספקו באמירות כלליות, בקשו לראות תמונות, דוחות, מספרים. כל דבר ממשי.
שאלות על המודל העסקי יעזרו לכם לזהות עסקאות מסריחות. המטרה היא להבין מה האינטרס של היזם. מדוע הוא עושה מה שהוא עושה. מה יוצא לו מזה.
ממה להיזהר?
חשוב מאוד לדבר עם משקיעי עבר של החברה. אנשים שכבר עשו דרך מול החברה הזאת, ורוצים להמליץ עליה. כדאי לדבר עם משקיעים שביצעו עסקאות במהלך 3 השנים האחרונות.
מה לשאול אותם?
כאשר נכנסים לקבוצת רכישה, עליכם להבין בצורה טובה את תנאי היציאה מהעסקה. בכל עסקה כזו נקבעים התנאים בהם משקיעים יכולים לוותר.
השקעה כחלק מקבוצת רכישה, מאפשרת לכם להשקיע סכום קטן בפרויקט גדול וכך לזכות בתשואה עתידית גבוהה יותר. מצד שני, זה שם אתכם בסיכון מסוים, כיוון שאלה בדרך כלל עסקאות במינוף גבוה. במקרה כזה, לבנק יש עדיפות על המשקיעים הקטנים (first len position). התשואה הגבוהה שיבטיחו לכם בעסקה כזאת, לא תמיד תגלם את תוספת הסיכון המימונית.
מומלץ לבקש להיפגש עם היזמים או המנהלים של החברה. בשיחה הזו תוכלו להתרשם מהאנשים העומדים בראש החברה, ולהבין לאן הרוח נושפת.
מה לשאול?
מי מבצע את התפעול והניהול של הנכס? אם היזם הישראלי עושה זאת בעצמו, זה בעייתי.
החברות המקצועיות עובדות עם צוותים מקומיים. הצלחת העסקה תלויה בצוות המקומי, ואתה כמשקיע צריך להגיע למצב שאתה סומך על היזם שהוא בחר את האנשים הנכונים.
מכירים את הכותרות האלה: "האזור הכי חם בקליבלנד", "יעד התיירות המוביל באירופה", "בגלל מדיניות המס!" – כל הכותרות האלה יכולות להיות נכונות, אבל הן חייבות להיות מגובות במספרים.
כשאתם נתקלים בטיעונים מפוצצים, אל תתפתו, תנסו לתקוע סיכה. להבין איזה נתונים מגבים את הטענות האלה.
בקשו לקבל הוכחות מבוססות. גרפים, מספרים. דוגמאות. ניתוח סביבה טוב, יכלול התייחסות למזג אוויר, אקלים פוליטי, מיסוי, שלטון מקומי, תשתיות ופילתוח, כלכלה והתפתחות, אבטלה, רמת פשיעה, חינוך, נגישות לכבישים מרכזיים ותחבורה ציבורית, חנויות נוחות, פארקים ועוד.
בקיצור, אל תספקו בסיסמאות חלולות. השקעת נדל"ן היא ניהול סיכונים מחושב, ואתם צריכים כמה שיותר פרטים כדי לדעת האם לקחת אותו.
אתם לא יכולים לסמוך על המספרים שמציגים לכם, אתם צריכים לראות ממוצעים ונכסים לדוגמה באזור. בקשו לראות דו"ח COMPS. זהו דוח שמראה את מחיר הנכס לעומת נכסים דומים בסביבה. בהקשר הזה, בררו גם מה התוכנית העסקית למכירת הנכס. וודאו שהמחיר המתוכנן מבוסס על מחיר שוק נקב, ולא על מחיר פרמיה שתכלול קיזוז עלויות עסקה.
חברות טובות ומוצלחות ישמחו להציג לכם את ההצלחות שלהם. חברות שנכשלו, ינסו להסתיר. בתווך ישנן חברות חסרות ניסיון, או חברות שחתומות על הצלחות וכשלונות.
קודם כל בקשו לראות דוחות על עסקאות מוצלחות. מה המספרים הסופיים. בקשו לראות גם את התוכנית העסקית. שימו לב שככל שהיא מפורטת יותר, וכוללת פרטי הוצאות, סעיפי הצקאות ותחזוקה, כך היא מעידה על עסקה בשלה ואיכותית יותר.
חברות בעלות ותק השקיעו גם בעסקאות כושלות. נסו לשאול אותם על עסקאות כושלות, ומה הם למדו מהם. איך הם יצאו מזה.
דיברנו הרבה על בדיקת הצוות, אבל האם בכלל מדובר באותו הצוות שביצע את העסקאות הקודמות. תבדקו את זה. יכול להיות שאתם בוחרים חברה גדולה, אבל הם בדיוק מתחילים פיילוט באזור חדש, עם צוות מהניילונים. זה לא בהכרח רע, אבל זה צריך להיות ידוע ומגולם בחישובי העלות תועלת של העסקה.
אחד ההיבטים המשמעותיים בבדיקת כדאיות עסקה, הוא תכנון מס. כדאי לוודא מה קורה מבחינת מס במדינת היעד, ולהיעזר גם במתכנן מס חיצוני לעסקה.
אתם מסמנים לנו מה חשוב לכם ואנחנו דואגים להעביר לכם את כל המידע הנחוץ לכם להפוך את ההשקעה הבאה שלכם להשקעה מנצחת
