- אתר בהרצה -

מדריך

השקעות נדל"ן בארה"ב

חושבים על השקעת נדל"ן בארה"ב? אתם לא לבד. השקעות בארה"ב הן אפשרות פופולרית מאוד בקרב משקיעים ישראלים כיום. והאמת, גם בקרב משקיעים מארצות אחרות. 

ריכזנו לכם מידע רלוונטי שילווה אתכם בדרך להשקעה. נצלול לעומק שוק הנדל"ן בארה"ב. נדבר על מגמות ושינויים, תשואות וסכנות, אזורי השקעה מומלצים וגם טיפים להשקעות בזמן הקורונה. 

מה במדריך

למה ארה"ב?

מצב השוק

איך זה עובד?

תשואות וסיכונים

איפה להשקיע?

קורונה

צ'קליסט לדרך

למה להשקיע בארצות הברית?

כאשר מחירי הנדל"ן בישראל נמצאים בשיא של כל הזמנים, התשואות נמוכות והממשלה מחוקקת חוקים נגד המשקיעים – לא מפתיע שיותר ויותר ישראלים בוחרים להשקיע בארה"ב. למה דווקא שם? בגלל 5 סיבות מרכזיות:

1. משבר הסאבפריים והריבית הנמוכה 

ב-2008 פקד את ארה"ב משבר הסאבפריים וגרם לירידה חדה במחירי הדיור. המשבר הסתיים בתוך מספר שנים, ומאז המחירים נמצאים במגמת עלייה – אולם יש להם עדיין לאן לעלות. 

בנוסף, הריבית בארצות הברית נמצאת בשפל של כל הזמנים (3.29% בממוצע, נכון למרץ 2020). הריבית הנמוכה נותנת רוח גבית לתעשיית ההלוואות במדינה, עם אפשרות להלוואות זולות מאוד. 

ההיגיון כזה: שווי הנכס של נדל"ן עולה לאורך זמן, אם ההלוואה שלקחת זולה – השווי של הכסף שלך יעלה.

2. יציבות הדולר

כאשר משקיעים במדינה זרה, יש לקחת בחשבון תנודות בערך המטבע המקומי. במדינות החוות אי שקט חברתי, כלכלי או בריאות, שווי המטבע עלול לצלול. כך לדוגמה, הפאונד האנגלי צנח בעקבות משבר הברקזיט. 

איך זה משפיע על עסקת הנדל"ן? יתכן ששוויה הריאלי של הדירה יעלה במטבע המקומי, אך ערכה הריאלי ישאר במקום אם יתורגם לשקלים או דולרים. 

לעומת זאת, הדולר האמריקאי הוא המטבע הדומיננטי בעולם. נכון, גם הוא תנודתי, אולם מדובר במטבע של הכלכלה החזקה בעולם, כך שאפשר לסמוך עליו.

3. הממשל מעודד השקעות

בעוד בישראל נחקקים חוקים המקשים על המשקיעים – ארה"ב מעודדת השקעות. המיסוי ידידותי, ואין הגבלות מיוחדות על רוכשי דירות להשקעה לעומת רוכשי בתים למגורים.

4. תשואה גבוהה משכירות

התשואה על שכירות בארה"ב הרבה יותר גבוהה מהתשואה בישראל. כך לדוגמה, אפשר לרכוש בית בקליבלנד במחיר של כ-70 אלף דולר (פחות ממחיר חניה בתל אביב), ולקבל תשואה של 1000-1200 דולר בחודש. כ-9% תשואה. 

5. תהליך מהיר במיוחד

תהליך סגירת עסקה ורישום בטאבו בארה"ב מהיר מאוד. בישראל זה יכול לקחת כמה חודשים, בארה"ב תוכלו לבצע העברת בעלות על הבית גם בתוך שבוע. ביצוע מהיר של העסקה, יאפשר לכם להתחיל להרוויח מהר יותר ולא לבזבז זמן על גישושים.

2. בואו נדבר על שוק הנדל"ן בארה"ב

קודם כל, חשוב להבין ששוק הנדל"ן בארצות הברית אינו הומוגני, אלא כולל תתי שווקים רבים. ההבדלים קשורים למיקום, למצב הסוציו אקונומי, לרמת ההגירה ועוד. יחד עם זאת, ישנם מספר מאפיינים הנכונים לכלל השוק בארה"ב – אחד מהם הוא אפשרויות ההשקעה. 

אפשרויות ההשקעה

כדי לסקור את  אפשרויות להשקעות נדל"ן בארה"ב, נחלק את התחום ל-4 קטגוריות: נדל"ן למגורים, נדל"ן מסחרי, השקעות קבוצתיות והשבחה. 

1. רכישת נדל"ן למגורים

בעקבות משבר הסאבפריים ב-2008 הביקוש לשכירות עלה, והשקעה בנדל"ן שמיועד להשכרה נחשבת כדאית במיוחד. ישנן מספר אפשרויות להשקעה בנדל"ן למגורים: בית פרטי, דירה בבניין או קומפלקס. 

Single Family
Multi Family
Condominium
כינוי לבית יחיד, בדרך כלל צמוד קרקע.
בניין או קומפלקס של מספר מבנים. בדרך כלל יהיה בבעלות של גוף יחיד, כמו משקיע, חברת ניהול נכסים או התאגדות של מספר שותפים.
בניין דירות, בדומה לאלה שאנחנו מכירים בישראל. כל דירה בבניין נקראת condo, והיא משויכת לבעל דירה.
רכישת בית פרטי (Single Family)

רכישת בית פרטי, בדרך כלל צמוד קרקע. הבית יהיה בבעלות המשקיע בלבד, וישמש למגורים עבור משפחה אחת. כל הזכויות והחובות במקרה זה יהיו על בעל הדירה לבדו.

  • קל יותר לקבל משכנתא על בית פרטי (לעומת דירה).
  • האמריקאים מעדיפים מגורים בצמודי קרקע, לכן קל יותר להשכיר בית פרטי.
  • המשקיע אינו תלוי בגורמים אחרים (לעומת דירה בבניין).
  • קל יותר לחזות במדויק את ההוצאות וההכנסות, כיוון שאין הוצאות נלוות.
רכישת  דירה בבניין או בקומפלקס (Multifamily או Condominium)

רכישת דירה בבניין או בקומפלקס, כאשר למשקיע תהיה בעלות על הדירה בלבד, ללא בעלות על הקרקע והמתחם. 

  • קשה יותר לקבל משכנתא עבור השקעה בדירה.
  • עליית ערך איטית יותר לעומת בתים פרטיים.
  • הוצאות ועד בית גבוהות, שצריכות להיות משולמות גם כשהנכס ריק.
  • תלות בגורמים נוספים כמו הגוף המנהל, בעלי הדירות האחרות ועוד.

2. רכישת נדל"ן מסחרי

ניתן לרכוש נדל"ן מסחרי, כמו בתי מלון, מבני ציבור, חנויות, משרדים ועוד. הבדיקות שיש לעשות ברכישת נכס מסחרי דומות לבדיקות שיש לעשות לפני רכישת נכס למגורים דומות. יחד עם זאת, יש מספר הבדלים אותם כדאי לקחת בחשבון:

  • מיסוי והוצאות – לרוב ניתן להשכיר נכס מסחרי בעלות גבוהה יותר, אך גם ההוצאות יהיו גבוהות יותר. תידרשו לשלם מיסוי גבוה יותר, וכן הוצאות שוטפות אחרות. 
  • סיכון – ניתן להשכיר נכסים מסחריים לגוף ממשלתי או ציבורי, וכך להקטין את הסיכון שיתעוררו בעיות עם דמי השכירות. 

3. השקעות קבוצתיות

השקעה קבוצתית היא מצב בו משקיעים מתאגדים יחד כדי לבצע רכישה של נדל"ן. השקעה מסוג זה מאפשרת להיכנס להשקעה עם סכום נמוך יחסית, אך גם מגדילה את הסיכון. בדרך כלל, השקעות כאלה יכללו רכישה של נכס מסוג מולטי פמילי או קואופרטיב.

מולטי פמילי – הבניין ינוהל באמצעות חברת ניהול. למשקיע לא תהיה בעלות על דירה מסוימת, ושכר הדירה יחולק לכל משקיע בהתאם לאחוז ההשקעה שלו.

קואופרטיב – במקרה זה הבניין יהיה רשום כחברה בע"מ, ינוהל על ידי דירקטוריון וכל דירה תהיה משויכת למשקיע מסוים.

למה כן?
למה לא?
סכום השקעה התחלתי נמוך יחסית

פחות התעסקות סביב הנכס

תלות גבוהה במשקיעים האחרים ובגוף המנהל

המשקיע כמעט ולא שותף בניהול

עלויות הניהול עלולות להתברר כגבוהות מאוד

4. השבחת נכס (לטווח קצר)

בארה"ב יש דירות רבות שעומדות ריקות, או נשלטות על ידי חסרי בית. אלה דירות שעוקלו כיוון שבעליהן לא שילמו את המשכנתא. ניתן לרכוש דירות כאלה במחיר נמוך יחסית, לשפץ אותן ולמכור אותן במחיר גבוה.

למה כן?
למה לא?
השקעה לטווח קצר

ניתן לגזור רווחים גבוהים יותר

סיכון גבוה יחסית

הוצאות גבוהות והמון התעסקות

תנו לנו לעזור לכם.

מלאו פרטים קצרים ונדאג שתקבלו מידע על האופציות המתאימות לכם ביותר

3. איך זה עובד?

רוב המשקיעים הזרים בארה"ב, מבצעים את הרכישה בעזרת חברת תיווך. בנוסף, רבים מעדיפים לרכוש את הנכס על ידי הקמת חברה בע"מ, אותה הם מקימים לצורך הרכישה בלבד. מדוע?

הקמת חברה בע"מ (LLC – Limited liability company) אינה מחייבת הוצאת גרין גארד או אזרחות אמריקאית, והיא נעשית בתוך ימים ספורים. כאשר רוכשים נכס באמצעות חברה בע"מ, נכסיו והונו הפרטי של המשקיע מוגנים, ורק החברה יכולה לספוג תביעות. כמו כן, המיסוי על חברות בע"מ נמוך יותר (כל עוד מדובר בהשקעה פרטית).

מה גובה המיסים שנדרש לשלם?

גובה המס במדינות השונות בארה"ב משתנה, אך שיטת המיסוי זהה. 

ברכישת נכס באמצעות חברה בע"מ:

  • 350 – 1,200 דולר עבור הקמת החברה. 
  • כ-300 דולר עבור בדיקה מקדימה ומחייבת של הנכס על ידי מפקח עירוני.
  • כ- 400 דולר עבור שירותיה של חברת טייטל, שמהווה גוף משפטי נייטרלי ובודקת את ההיסטוריה של הנכס כדי לוודא את תקינות ההליך.
  • 500 – 5,000 דולר עבור סגירת העסקה. הסכום משתנה בהתאם להיקף העסקה, משולם לחברת הטייטל בעבור סגירת הקצוות בין הגורמים השונים בעסקה.
  • ארנונה – בארה"ב בעל הנכס הוא שמשלם את הארנונה. גובה התשלום משתנה בהתאם לנתוני הנכס והמיקום בו הוא נמצא.
  • 8-10% לחברת ניהול. חלק מהעלות תהיה מושתתת על הדיירים. 
  • 10-35% מההכנסה השנתית על הנכס תשולם כמס פדרלי ומס מדיני.

 

4.תשואות וסיכונים

תשואות אפשריות על נכסים

לא ניתן לחשב גובה תשואה עתידי באופן מדויק, מהסיבה הפשוטה – שאנחנו לא יודעים לחזות את העתיד. יחד עם זאת, ניתן להבין מה המגמה, ועל פיה לחזות מה עתיד להתרחש. 

איך לחשב תשואה בעסקה עתידית?

הדרך לחשב תשואה תתבסס על גובה השכירות העתידית. אם אתם כבר יודעים בכמה כסף תשכירו את הנכס בשנה הקרובה, תוכלו לחשב כמה הוא יכניס לכם, לנקות את ההוצאות ולהבין מה תהיה התשואה. 

5. איפה כדאי להשקיע?

איפה כדאי להשקיע?

אז הבנו ששוק הנדל"ן בארה"ב מהווה קרקע בטוחה למשקיעים מכל העולם. נחשפנו ליתרונות והחסרונות, דיברנו על צורות ההשקעה השונות, על המיסוי ועל התשואות. כדי ליישם את כל מה שלמדנו, עלינו להבין איפה כדאי להשקיע.

איך נבחר איפה להשקיע בארה"ב?

כדי להחליט איפה להשקיע, ובאיזו צורה, כדאי לבצע סקירה מקיפה. הסקירה תתבסס על מידע שנמצא באינטרנט, ועל השגת מידע באופן אקטיבי:

  • סקירה באמצעות אתרים – ישנם אתרי אינטרנט המציעים השוואות בין אזורים ספציפיים. שימו לב שחלק מהאתרים האלה אינם אובייקטיביים, אלא שייכים לחברות נדל"ן שמקדמות פרויקטים בתשלום. לכן, קראו את המידע בביקורתיות ותמיד תשוו לנתונים באתרים אחרים.
  • השוואה אקטיבית – לא מספיק לערוך השוואות באתרי אינטרנט – עליכם לצאת לשטח. אנחנו לא מתכוונים שתטוסו לארה"ב, אלא שתצאו לפגישות עם חברות השקעה שונות. בפגישה תפגשו בנתונים ותבינו אותם לעומק. 

איזה מידע עלינו לאסוף?

המידע שנאסוף יעזור לנו לקבל החלטה חכמה, ובסופו של דבר ישפיע באופן ישיר על הצלחת ההשקעה שלנו. לכן, חשוב להשקיע בשלב איסוף המידע, ולבחון כל כיוון להשקעה ממגוון רחב של פרמטרים. 

ריכזנו עבורכם את הפרמטרים החשובים ביותר:

לפני שבוחנים נכס ספציפי, עלינו לבחון קודם כל את האזור בו הוא נמצא. אין מדד שמצביע בדיוק על מצב הביקוש באזור, אולם ניתן לבחון את מצב הביקושים בעזרת בדיקת רמת התפוסה הממוצעת באזור. במילים אחרות, נבדוק כמה אחוזים מתוך הבתים באזור אכן מאוכלסים בתושבים. 

מה עוד ישפיע על הביקוש באזור? מקומות תעסוקה מרכזיים, בתי חולים ומוסדות להשכלה גבוהה שנמצאים בקרבת הנכס עשויים להשפיע על הביקוש למגורים באזור. 

בידקו גם את מצב ההגירה באזור. הגירה שלילית יכולה להתריע על קושי עתידי במכירה או השכרה של הנכס, וכן ירידת ערך הנדל"ן באזור. לחלופין, הגירה חיובית תלמד אותנו שהביקוש באזור צפוי לעלות. את מצב ההגירה לאזור נבדוק בעזרת השוואת מספר התושבים באזור בשנים האחרונות.

מה אנחנו מחפשים? אזור שנמצא במגמת התפתחות, קרבה לעורקי תחבורה ראשיים ולמקומות מרכזיים. שימו לב גם לתוכניות המתאר. העובדה שאין עכשיו כביש מרכזי קרוב, לא אומר שהוא לא בתוכניות. ברגע שזה יקרה המחיר יקפוץ.

אזור בעל מדד סוציו אקונומי נמוך, הוא אזור בו תושבים לא רוצים לגור ומחירי השכירות נמוכים. השאיפה שלנו, היא למצוא אזור שנמצא במגמת שיפור. לא נרצה להשקיע באזור בעל רמה גבוהה מדי, כיוון שהמחירים שם לרוב יהיו גבוהים יותר. 

מה נבדוק? מהי ההכנסה הממוצעת למשפחה, רמת אבטלה, רמת פשיעה ורמת מוסדות החינוך באזור. מדד רמות השכר יעזור לנו להבין מה שכר הדירה הריאלי שנוכל לגבות.

למה לשים לב? אם הציעו לכם דירה במחיר נמוך מאוד, כדאי לבדוק טוב טוב את האזור בו היא נמצאת. אתם לא רוצים לקנות דירה בשכונת פשע בקליבלנד. או שכן. תלוי כמה סיכון אתם מוכנים לקחת.

כאמור, חוקי המס בארה"ב משתנים ממדינה למדינה, ויש מדינות עם חוקים מיוחדים. כך לדוגמה, ישנן מדינות בהן ניתן לרכוש נדל"ן רק עם חברה מקומית. כדאי להיות ערים למקרים כאלה, וכמובן לבדוק את גובה מיסי העירייה ומיסי המדינה.

לרוב המשקיעים יש סכום מטרה אותו הם מתכננים להשקיע. בהנחה שגם לכם יש סכום מוגדר, כדאי שתבדקו כבר בשלב ראשוני את מחירי הנדל"ן באזור, על מנת להבין האם האזור הזה רלוונטי לכם.

תשואה ממוצעת לא תלמד אתכם רק על פוטנציאל הרווח, אלא גם על מידת הסיכון. ככל שממוצע התשואה גבוה, כך הסיכון שלקחו המשקיעים היה גדול יותר. קחו את זה בחשבון.

השלב הבא: בדיקת מצב הנכס והשוכרים העתידיים

הבדיקות עליהן דיברנו עד כה, נועדו לעזור להתמקד באזור מסוים. 

בשלב הבא, יהיה עלינו להשוות בין נכסים שונים באזור שבחרנו. לצורך כך, עלינו להבין מה מצב הנכס, ומיהם השוכרים העתידיים.

דירות רבות בארה"ב דורשות שיפוץ מסיבי. לעיתים משתלם יותר לרכוש דירות כאלה, כיוון שמחירן נמוך ופוטנציאל הרווח גבוה. יחד עם זאת, עליכם לקחת בחשבון מה המצב ולהבין מה עלויות השיפוץ הצפויות. 

אם אתם בוחרים לרכוש נכס לאחר שיפוץ, חשוב לבדוק האם יש אחריות על השיפוץ על ידי החברה המבצעת.

בדיקת השוכרים

האזור נראה אטרקטיבי. הדירה נראית מצוין, או שתכננתם לה שיפוץ מהאגדות. אל תשכחו לבדוק את השוכרים. אתם לא רוצים דיירים בעייתיים שישחיתו את הדירה ויפגרו בתשלומים, נכון? לכן חשוב לוודא שהדיירים בעלי הכנסה יציבה, שאין להם היסטוריה בעייתית מול החוק ועוד. 

6. איך השפיעה הקורונה על מצב הנדל"ן בארה"ב?

כשחשבנו על המדריך הזה, הקורונה כבר השתוללה בעולם, אבל עדיין לא הבנו את היקף הפגיעה שלה. זה היה רגע לפני הגל השני בישראל.

בעת כתיבת שורות אלה, הגל השני כבר החל, ובישראל נוספים מדי יום כ-1000 חולים. 

גם בארצות הברית המצב לא טוב, ושוק הנדל"ן שהתכונן לעונת מכירות מוצלחת, צפוי לחטוף מכה. מומחים מעריכים שהאזורים שיחוו את הפגיעה הקשה ביותר יהיו היקרים ביותר, כמו סיאטל וסאן פרנסיסקו – שהמריאו בשנים האחרונות הודות לתעשיית הטכנולוגיה הגדולה בשטחן.

על פי לורנס יאן, כלכלן ראשי בהתאחדות הלאומית של סוכני הנדל"ן בארה"ב – החששות בנוגע לקורונה כבר משאירים חלק מהמשקיעים בחוץ. 

נקודת האור: הנפילה בריביות המשכנתא עשויה לדחוף קונים פוטנציאליים לשוק.

עכשיו שלמדנו על השקעות נדל"ן מכל הכיוונים, יש לנו את הכלים לצאת לדרך. להשוות בין אזורים והזדמנויות, ולהתחיל להשקיע.

****עדכון אפריל 2021 – נכון לעכשיו, באירופה מגיע הגל השלישי של הקורונה ובישראל מרבית האוכלוסיה כבר מחוסנת ורואים חזרה מסוימת לשגרה. גם במדינות שונות בארה"ב רואים התאוששות מסוימת, אולם עדיין מוקדם לקבוע שעברנו את זה. זו תקופה מאתגרת למשקיעים, אולם מי שישקיע יוכל למצוא הזדמנויות חד פעמיות.

7. רגע לפני שאתם יוצאים להשקיע, קבלו צ'קליסט לביצוע:

תנו לנו לעזור לכם.

מלאו פרטים קצרים ונדאג שתקבלו מידע על האופציות המתאימות לכם ביותר