אוהיו נמצאת במערב התיכון של ארצות הברית, ואינה נחשבת למדינה יוצאת דופן. לא תקראו עליה בספרים, כמעט ולא תראו אותה בסרטים הוליוודיים – אך דווקא נתוני פתיחה בינוניים אלה, הופכים את המדינה למעניינת יותר עבור משקיעים.
משקיע שמחפש את המקומות המוצלחים ביותר, עלול להתעורר בבוקר עם תשואה מינימלית. משקיעים שרוצים להצליח מעל המצופה, צריכים להעז קצת יותר.
במאמר זה נסקור את המצב באוהיו. נתחיל עם ניתוח המצב הכלכלי במדינה, נעבור לסקירת מצב הנדל"ן ונדבר על הערים המומלצות להשקעה.
למה כן? | למה לא? |
|---|---|
לורם איפסום דולור | לורם איפסום דולור |
לורם איפסום דולור | לורם איפסום דולור |
לורם איפסום דולור | לורם איפסום דולור |
במשך שנים נחשבה אוהיו למעצמת תעשייתית, עם מפעלי פלדה, גומי וטקסטיל. בשנים האחרונות עוברת אוהיו מהפכה, כאשר גופים וחברות משקיעים כספים ומקימים מרכזי מחקר ופיתוח במדינה.
כך לדוגמה, חברת אינטל העניקה למדינה 12 מיליון דולר, לצורך פיתוח מתחם הייטק בקליבלנד. השקעות נוספות הובילו לבנייה של מיליוני מ"ר עבור חברות מסחריות.
מאז 2015 נפתחו מרכזי ענק של תאגידים גדולים במדינה. כך למשל, אמזון, Goodyear, נאס"א ואינטל הקימו מרכזים משמעותיים שמגדילים את היצע המשרות במדינה.
כיום נחשבת אוהיו לאחת המדינות החזקות בארה"ב והכלכלה במדינה מדורגת במקום השביעי. תל"ג המדינה עומד על 626.6 מיליארד דולר, כ-3.39% מהתוצר הלאומי הגולמי של ארצות הברית כולה.
המחיר הממוצע לבית באוהיו
מחיר ממוצע של בית באוהיו נמוך בכ-70,000 דולר מהממוצע הארצי בארה"ב ועומד על כ-180,000 דולר בלבד. דמי השכירות החודשיים לבית באוהיו הם 950 דולר.
ביקוש לנדל"ן באוהיו
הביקוש לנדל"ן באוהיו נחשב גבוה. משפיעים על כך התעשייה החזקה, וגם היצע הנכסים שהצטמצם בכ-17%. עוד נתון שילמד אותנו על רמת הביקוש, הוא חיי המדף הקצרים של בית באוהיו: בית המוצע למכירה נמכר בתוך זמן ממוצע של חודשיים וחצי בלבד.
תשואה ממוצעת עבור השקעות נדל"ן באוהיו
בשנים האחרונות התשואה השנתית על נדל"ן באוהיו הייתה כ-11%, והיא גדלה באופן מתון בכל שנה. לשם השוואה, התשואה הממוצעת בישראל נעה סביב ה-4.5%.
בניגוד לשוק המניות, שהגיב באופן מיידי לוירוס הקורונה, שוק הנדל"ן נותר יציב יחסית. נתוני מכירות הבתים מינואר הצביעו על שוק חזק שממשיך לעבוד, אך יתכן שזה קשור לזמן שעבר עד שהנגיף התפשט בכלל ארה"ב. בנוסף, מומחי נדל"ן בארה"ב מעריכים שמכירות האביב יפגעו בגלל הוירוס.
עדיין מוקדם לקבוע כיצד תשפיע הקורונה על שוק הנדל"ן באוהיו, אבל אנחנו מבטיחים לעדכן.
עד כאן דיברנו בעיקר על היתרונות של מדינת אוהיו, אבל כשמנתחים אזור השקעה חייבים לקחת בחשבון גם את החסרונות והסיכונים.
אז מהן נקודות התורפה של אוהיו? הנה 2 מרכזיות:
חשוב להבין שלמרות ההצלחה הכלכלית של אוהיו, היא מתבססת קודם על כל תעשיות ישנות ששיאן כבר עבר. כך למשל, תעשיית הפלדה שמהווה חלק נכבד מכלכלת אוהיו.
כמו כן, הכלכלה באוהיו מתבססת על מתן שירותים תומכים לתעשיות אחרות, ביניהן תעשית הרכב בדטרויט, שספגה מכה קשה בשנים האחרונות.
נכון, בשנים האחרונות מתחולל שינוי ותעשיות עתירות ידע נכנסות לאזור. אבל חשוב לזכור שזו עדיין רק ההתחלה.
רצועת השמש הוא כינוי לחלק הדרומי של ארה"ב, הנחשב נוח יותר מבחינת הטמפרטורות. חלק זה כולל מדינות שונות כמו: פלורידה, אלבמה, ג'ורג'יה, אריזונה, טקסס ועוד. במדינות אלה מזג האוויר נחשב נוח יותר מבחינת טמפרטורות ואוהיו אינה שייכת אליהן.
אחד ההיבטים החשובים בכל השקעה, ובמיוחד השקעה בנדל"ן הוא נושא המס. ריכזנו עבורכם את המידע החשוב על חוקי המס באוהיו.
נוסף על אלה, יש היבטי מס נוספים אותם יש לקחת בחשבון. למידע נוסף תוכלו לקרוא את מדריך המס השלם שלנו. בנוסף, אנחנו ממליצים להתייעץ עם גורם מקצועי שמתמחה בנושאי מס בארה"ב.
מדוע זה כל כך חשוב? מס עשוי להיות הגורם שובר השוויון. הנתון שיגרום לעסקה שנראית מוצלחת על הנייר, להפוך ללא כדאית. אם לא תבדקן את היבטי המס לעומק אתם עלולים לגלות ששילמתם אחוז נכבד מהרווחים כי לא בדקתם.
בקרב משקיעי נדל"ן התפיסה היא שאוהיו עדיין לא מיצתה את מחירי הדירות שלה.
האימפריה התעשייתית שקמה באוהיו מושכת תושבים חדשים. אלה מגיעים לאזור כיוון שיש מקומות עבודה רבים. כל אלה גורמים לעלייה תמידית בביקושים לדיור ובמחירי הנדל"ן.
ב-2019 עלו מחירי הנדל"ן באוהיו ב-4.2% והצפי הוא כי הם יעלו ב2.9% במהלך 2020 (למרות הקורונה). אלה, יחד עם נתוני האבטלה הנמוכים (פחות מ-4%) מייצרים הזדמנויות השקעה רבות.
הכי קל להמליץ על המקומות המוכרים: קולומבוס הבירה וקליבלנד – אבל אנחנו חיפשנו את המקומות שנחשבים למבטיחים ביותר באוהיו.
על פי mashvisor, אתר בינלאומי המספק מידע על השקעות נדל"ן, הערים המומלצות להשקעה באוהיו הן: קולריאן טאונשיפ, דייטון והדסון.
Colerain Township ממוקמת בחלקה הצפוני של מדינת אוהיו. זו אינה עיירה מיוחדת במיוחד, אולם נתוני הנדל"ן מלמדים שזהו יעד ההשקעה הטוב באוהיו.
ההחזר הממוצע על ההשקעה (ROI) בעיירה היה 8.6% ב-2019. מחיר חציוני של נכסים עומד על 185,533 $, מעט נמוך מהחציון במדינה. אל אלה מצטרף יוקר המחיה הנמוך בעיר, שנמוך ב-6.5% מהממוצע בארה"ב.
עוד יעד השקעה מוצלח באוהיו היא דייטון. המחיר החציוני של נכס בדייטון הוא הנמוך ביותר במדינה. נמוך בכמעט 25% מהממוצע בארה"ב. יוקר המחיה בעיר נמוך מאוד והביקוש גבוה – כך שדייטון מתבררת כאחד המקומות המומלצים באוהיו.
למרות מחיר חציוני גבוה לנכסים (כמעט כפול מהחציון במדינה), הכנסות השכירות והתשואה על נכסים מחפים על כך.
מדיסון מובילה את שוק הנדל"ן באוהיו. מחיר נכס בעיר נמוך בהרבה מהחציון במדינה וממוצע ההכנסות משכירות עומד על מעל 1,700 $. אם נוסיף לכל זה את יוקר המחיה הנמוך, שעומד על 10.2% פחות מהממוצע בארה"ב ואת אחוז התשואה הגבוה (5.0) לכדאית.
עכשיו שלמדנו את כל זה, אפשר להמשיך לשלב הבא.
אם קראת את המאמר הזה, כנראה שאתה חושב להשקיע בארה"ב, ומתלבט באיזו מדינה לבחור.
כתבנו את המאמר הזה על מנת לעזור לך לבצע השוואה נוחה.
תוכל למצוא מאמרים על מדינות נוספות בעלות פרופיל השקעה דומה כאן, למשל, פלורידה, טקסס ואילינוי.
אם אתה רוצה להשקיע, אבל לא בטוח איך מתחילים – אתה מוזמן לקרוא את מדריך ההשקעות שלנו. כל המידע שמשקיע נדל"ן בארה"ב צריך, במקום אחד.
אם אתם מחפשים השקעת נדל"ן סולידית יחסית, בסכום כניסה סביר – קליבלנד יכולה להיות התשובה. ריכזנו עבורכם מידע על העיר ועל שוק הדיור.
אתם מסמנים לנו מה חשוב לכם ואנחנו דואגים להעביר לכם את כל המידע הנחוץ לכם להפוך את ההשקעה הבאה שלכם להשקעה מנצחת
