אחרי מספר שנים בהן גאורגיה עלתה על מפת הטיולים של הישראלים, כיום היא תופסת מקום של כבוד גם בקרב המשקיעים.
במאמר זה ניגע בנתונים והעובדות שהופכים את גאורגיה להשקעת נדל"ן פופולרית בקרב המשקיע הישראלי, ונבין האם ההשקעה הזאת מתאימה גם לכם.
למה כן? | למה לא? |
|---|---|
הממשלה מעודדת משקיעים זרים | חוסר יציבות בשוק הנדל"ן |
תיירות בצמיחה | |
מחירים נוחים והזדמנויות נדל"ן רבות |
גאורגיה היא מדינה בקווקז, השוכנת על חופו של הים השחור. היא גובלת ברוסיה מצפון, אזרבייג'ן במזרח, ארמניה וטורקיה בדרום ובים השחור במערב.
רוב שטחה של גאורגיה הררי, והיא משופעת במשאבים טבעיים. חוף הים של גאורגיה מושך אליו תיירים רבים, ובמדינה ספורט חורף מפותח וגם אתרי נופש ימי.
בשנים האחרונות הפכה גאורגיה ליעד תיירות מבוקש מאוד בקרב הישראלים. המחירים הנוחים, הנופים היפים והמזג של המארחים גורם לרבים לנסוע למדינה.
במקביל, גם משקיעים ישראלים מתעניינים במדינה המתפתחת.
בואו נבין מה קורה בגאורגיה מבחינת כלכלה ואוכלוסייה.
המצב הכלכלי של גאורגיה קצת מורכב. מצד אחד, זו מדינה שהייתה חלק מהגוש הסוציאל סובייטי במשך שנים. שינוי הממשל לקפיטליסטי בראשית שנות ה-90 הוביל לשינויים רבים ושיפור הכלכלה. אולם עדיין היבוא למדינה עולה על הייצוא, והתמ"ג הצטמצם ויש ריבוי השקעות ממשלתיות.
יחד עם זאת, הבנק העולמי הגדיר את גאורגיה כמדינה מספר אחת ברפורמות בעולם. תוך שנה קפצה גאורגיה מהמקום ה-112 למקום ה-37 במונחי "קלות עשיית עסקים". לשם השוואה, שכנותיה נמצאות סביב המקום ה-100.
משנת 95 התמ"ג של גאורגיה היה בצמיחה, והאינפלציה פחתה. אבל ההתקדמות של גאורגיה נבלמת פעם אחר פעם בגלל שחיתות. יחד עם זאת, היא משתפרת בהקשר זה. ב-2006 היא הייתה במקום ה-99 במדד השחיתות (ישראל הייתה במקום ה-34) – 1 מייצג הכי מעט שחיתות. ב-2005 הייתה במקום ה-130. ב-2012 הצליחה להגיע למקום ה-51 (ישראל הייתה במקום ה-39 באותה שנה).
אחת הבעיות של גאורגיה היא בתחום האנרגיה. היא מייבאת את רוב צצרוכי האנרגיה – כולל גז ומוצאי נפט, ונמצאת במחסטר. הפרטת רשת החשמל שיפרה את המצב, אבל גאורגיה עדיין לא במצב טוב כל כך.
עידוד השקעות חוץ
הכלכלה הגיאורגית מתמקדת בעידוד תיירות חוץ, ועידוד השקעות זרות. אלה משפיעות על שוק הנדלן המקומי, שרושם צמחה.
בדומה למדינות אחרות שנפרדו מהגוש הסובייטי, גאורגיה מתאפיינת בשני מאפיינים בולטים מאז העצמאות: ירידה באוכלוסיה הכוללת וגיאוגיאזציה של ההרכב האתני. במילים אחרות, שיעור הגאורגים באוכלוסיה עולה. בין השנים 1989 ל -2002, עלה מ-73.7% ל-83.7%.
בזמן שהייתה חלק מברית המועצות, ובשנים הראשונות לעצמאותה גדלה בהתמדה האוכלוסייה, ועלתה מ-4.5 מיליון תושבים בשנות ה-50 לשיא של 5.5 מיליון בשנת 1992.
כפי שניתן לראות בגרף, לקראת סוף שנות ה-90 התהפכה המגמה. אוכלוסיית גאורגיה ירדה ל-4.5 מיליון ב-2005 וב-2020 אף ירד מתחת ל-4 מיליון.
דוח מפקד האוכלוסין של גאורגיה מצא כי גאורגיה איבדה 20% מאוכלוסייתה מאז שנות ה-90 עקב הגירה. רוב המהגרים מחפשים עבודה. בנוסף, חלה ירידה גדולה בשיעור הילודה.
ב-2018 נכנסו לגאורגיה כ-8.7 מיליון מבקרים, עלייה של 9.8% לעומת 2017. כ-40% מהם הגיעו מרוסיה ואזרבייג'ן השכנות.
תחום התיירות של גאורגיה נמצא בצמיחה מתמדת, ועולה בכ-13% מדי שנה. המבקרים גם מוציאים יותר ויותר כסף – ב-2018 הוציאו תיירים בגאורגיה כ-2.7 מיליארד דולר.
תיירים המשיכו להיכנס למדינה בהמוניהם גם ב-2019, למרות הגבלות שהטיל ולדימיר פוטין. הוא אסר את הטיסה לגאורגיה, בגלל הפגנות בטבילסי, בקשר לשטחים שנכבשו על ידי הרוסים.
ב-2020 הגבילה הקורונה את התיירות ברחבי העולם, וגם גאורגיה נפגעה. במהלך מספר חודשים לא הגיעו תיירים כלל, ואחרי מספר חודשים חודשו הטיסות והכניסות של התיירים, אולם פחות מבעבר.
גאורגיה נפרדה מברית המועצות ב-1991. השנים הראשונות לעצמאותה לוו במאבקים פוליטיים, משברים ומאבק מול הרוסים על המשך קיומה של גאורגיה כמדינה עצמאית. ב-2008 המלחמה ברוסים נעצרה, והשלטונות התפנו לשקם את כלכלת המדינה.
ב-2017 זינק שוק הנדל"ן בגיאורגיה ביותר מ-34%, והכפיל את ערכו מ-2010.
על פי globalpropertyguide במהלך הרבעון הראשון של 2019, מחיר המכירה של דירות בטביליסי, בירת גאורגיה, עלה ב-7.1%. בעיר סמגורי נרשמה העליה הגדולה ביותר – 24%, אחריה קרצניסי עם 16% וצ'וגרטי עם 15.1%.
גידול במספר העסקאות ב-2018-2019
ב-2018 נמכרו בטביליסי כ-34,591 דירות בשווי כולל של 1.61 מיליארד דולר. עלייה של 31% לעומת השנה שעברה. כמעט שני שלישים מסך המכירות היו לדירות חדשות.
ירידה בהתחלות הבניה
במהלך 2018 חלה ירידה במספר התחלות הבניה בגאורגיה, על רקע עלויות בניה גדולות תקנות מחמירות.
היתרי הבניה ב-2018 היו נמוכים ב-47% מהשנה שקדמה לה. ירידה זו בהיתרים מורגשת בשנים הבאות.
שוק המשכנתאות של גאורגיה צומח
מ-2015 עד 2018 הסכום הכולל של הלוואות משכנתא בגאורגיה עלה ב-32% בממוצע לשנה. הצמיחה החזקה המשיכה גם ב-2019, חרף תקנות חדשות המגבילות בנקים להנפיק הלוואת משכנתא על בסיס הכנסות הלווה, והגבלת טווח ההלוואה ל-15 שנים.
תשואות גבוהות משכירות
ב-2018 תשואה ממוצעת משכירות הייתה 9.3%, ירידה קלה לעומת 9.4% ב-2017. כך על פי נתוני TBC Capital.
כאשר היכה הגל הראשון של הקורונה באירופה, גאורגיה נשארה יחסית בטוחה – עם מספר נמוך של נדבקים. בהמשך המצב החמיר וגאורגיה יישרה קו עם שאר מדינות העולם.
נכון לנובמבר 2020, הקורונה עדיין איתנו ומחלישה את התקווה של גאורגיה להחלמת הכלכלה והנדל"ן.
גאורגיה שמתבססת מאוד על תיירות, סובלת מתפוסה נמוכה של תיירים וממיעוט קונים במרכזים המסחריים.
יחד עם זאת, נשמרת רמה מסוימת של עסקאות למגורים. ב-cushmanwakefield כותבים כי אמנם יש הפחתה מסוימת במספר עסקאות הנדל"ן למגורים בטיביליסי, אולם ניתן לראות יכולת לביצוע השקעות. באתר צופים התאוששות איטית של שוק הנדל"ן למגורים בחודשים הבאים.
3 הערים הגדולות של גאורגיה, בטומי, כותאיסי וטביליסי, נחשבות ליעד ההשקעה המבוקש ביותר.
בטומי, העיר השלישית בגודלה בגאורגיה שוכנת לחופי הים השחור ומושכת אליה תיירים רבים, בעיקר בחודשי הקיץ. בעיר מתגוררים כ-155,000 תושבים.
כותאיסי, העיר השניה בגודלה בגאורגיה, ממוקדמת במערב המדינה. בעיר חיים כ-20,000 תושבים. הרי הקווקז ושתי גדות הריוני מהווים נוף ייחודי שמושך תיירים.
טיביליסי, בירת גאורגיה, מהווה גם היא אפשרות מעניינת עבור משקיעים. זו העיר הגדולה בגאורגיה, ובמטרופולין שלה חיה כשליש מאוכלוסיית המדינה. היא מהווה מרכז כלכלי ותרבותי, ונמצא בה גם נמל התעופה הגדול במדינה. בניגוד לבטומי וכותאיסי, שמושכות בעיקר תיירים, טיביליסי היא יעד פופולרי גם עבור נדל"ן מקומי, כיוון שיש בה מקומות תעסוקה.
ממשלת גאורגיה נוקטת פעולות רבות כדי לעודד משקיעים זרים להשקיע במדינה. חוקי המס במדינה פשוטים מאוד, ומסבירים פנים למשקיע הזר.
גאורגיה מטילה 6 מיסים עיקריים: מס הכנסה של חברות, מס הכנסה אישי, מעמ, מס יבוא, ארנונה ומיסים נוספים.
מיסוי חברות – חברות משלמות מיסוי חברות, אם מקום הניהול שלהן נמצא בגאורגיה. חברות זרות ממוסות על הכנסותיהן שמקורן באורגיה, וכדי להימנע ממס כפול חתמה גאורגיה על אמנת מס עם 52 מדינות, כולל ישראל.
מס הכנסה של חברות הוא 15%, מס ערך מוסף 18%, מיסי יבוא נעים בין 0% ל-12% וארנונה אינה עולה על 1%.
למה כן?
למה לא?
עכשיו שהכרתם מקרוב את המצב בגאורגיה, תוכלו להמשיך ולקרוא על יעדי ההשקעה המובילים במדינה ולקבל החלטה.
כמובן, אנחנו ממליצים לכם לקרוא גם על יעדי השקעה נוספים, כדי לקבל תמונת מצב רחב יותר.
אם אתם מרגישים מוכנים, תוכלו להעיף מבט על פרויקטים פתוחים להשקעה בגאורגיה והסביבה.
בשנים האחרונות הפכה גאורגיה לבית הטיולים של הישראלים. בגלל המחירים הנוחים, בגלל הנופים היפים ובגלל הכנסת האורחים. במקביל, חברות ישראליות רבות מציעות השקעה בגאורגיה, ובמיוחד בטביליסי.
אתם מסמנים לנו מה חשוב לכם ואנחנו דואגים להעביר לכם את כל המידע הנחוץ לכם להפוך את ההשקעה הבאה שלכם להשקעה מנצחת
