1.1 מיליון
24,000 $
17.6%
80,000 $
600 $
בשנים האחרונות הפכה גאורגיה לבית הטיולים של הישראלים. בגלל המחירים הנוחים, בגלל הנופים היפים ובגלל הכנסת האורחים.
במקביל, חברות ישראליות רבות מציעות השקעה בגאורגיה, ובמיוחד בטביליסי. היום נבדוק מה יש לעיר להציע. נדבר על המצב הכלכלי חברתי בעיר, על מחירי הנדל"ן, על השפעת הקורונה ועל טרנדים בהשקעות בעיר נכון ל-2021.
טביליסי בירת גאורגיה, היא העיר הגדולה במדינה. היא נמצאת במזרח גאורגיה, על שתי גדותיו של נהר מטקווארי. העיר שוכנת על שטח של 350 קמ"ר, וחיים בה כמיליון תושבים, בערך 20% מאוכלוסיית המדינה.
העיר נחשבת למרכז התעשייתי, חברתי, פיננסי ותרבותי החשוב בגאורגיה.
בשנת 1991 קיבלה גאורגיה עצמאות. מאז אוכלוסיית טביליסי הצטמצמה ב-15%. בין השאר כתוצאה של הגירה המונית של רוסים וארמניה לרוסיה, וגידול טבעי נמוך. בשנת 2000 המגמה נבלמה, אז החלו גאורגים רבים להגר מהכפרים אל טביליסי.
שינויי אוכלוסייה בטביליסי
נכון לשנת 2020, אוכלוסיית טביליסי מוערכת ב-1,077,833 תושבים. מאז 2015 היה שינוי חיובי של 0.01%. המגמה הזו מנוגדת למגמת ההגירה בגאורגיה, שמציגה ירידה קבועה במספר התושבים מאז שנת 2000.
שינויי אוכלוסיה בגאורגיה:
כלכלה
גאורגיה נמצאת בצמיחה מסוימת בשנים האחרונות, אך היא עדיין סובלת מבעיות כלכליות רבות. כבירת גאורגיה, טביליסי אמנם מהווה עוגן כלכלי משמעותי, אך סובלת מבעיות שונות:
תיירות
ענף התיירות מרכזי בכלכלת גאורגיה. בשנים האחרונות גדל בהתמדה מספר התיירים הנכנסים למדינה. ב-2011 נכנסו לגאורגיה כ-3 מיליון תיירים, ב-2012 כ-4.5 מיליון, ב-2013 כ-5.5 מיליון. המספרים עולים מדי שנה, וב-2017 נכנסו כמעט 8 מיליון תיירים.
מרבית התיירים שמגיעים לגאורגיה, מבלים גם בטביליסי, מה שהופך את ענף ה-AIRBNB בעיר לכדאי עבור משקיעים.
כמובן שכעת, עם מצב הקורונה אנחנו נמצאים במצב של ערפל. אך ניתן להעריך שכאשר תשקע המגפה, התיירות הנכנסת תחזור לעצמה.
מחירי הנדל"ן בטביליסי נמוכים יחסית למחירי הנדל"ן בישראל ובמדינות אחרות באירופה. הודות לכך, גם בעלי הון עצמי נמוך מאוד יכולים לרכוש נכס.
היצע דירות מוגבל בטביליסי
הבנייה באזור העיר העתיקה של טביליסי מוגבלת מאוד. למה? כיוון שטביליסי נכנסה לרשימת אתרי המורכשת העולמית של אונסק"ו. בעיר מבנים היסטוריים, החל מהמאה ה-5 לספירה.
תנופת הבניה וההתחדשות של גאורגיה מוגבלת באזור העיר העתיקה של טביליסי, וכפופה לגרולוגציה מחמירה.
המשמעות של כל זה, היא שבלב טביליסי, מוקד התיירות, יש היצע דירות מוגבל מאוד.
אחוזי תפוסה גבוהים ומחסור בדירות עבור תיירים מערביים
הגידול במספר המבקרים בטביליסי עוקף את מספר חדרי המולון והאירוח. שיעורי התפוסה עומדים על כ-80% ובעונת התיירות אפילו יותר.
יחד עם זאת, אם אתם חושבים על רכישת דירה בטביליסי לצורך השכרה לטווח קצר – אתם חייבים לבחור במיקום הנכון, ברמת שיפוץ ועיצוב מתאימה וניהול נכון של הנכס.
למה אנחנו מתכוונים? רוב הדירות שמוצעות על ידי מקומיים אינן מתאימות לתייר המערבי. התופעה הזו מאפשרת לכם להשיג יתרון יחסי. לרכוש נכס ולשפץ אותו כך שיתאים לדרישות של תיירים, ולהשכיר אותו במחיר גבוה יותר.
כמה תשואה אפשר לקבל בהשקעות נדל"ן בטביליסי?
אנשים העוסקים בתחום הנדל"ן בגאורגיה, מדברים על תשואה של 10-20% בהשקעות בטביליסי. כמובן, בתנאי שההשקעה נעשתה בצורה נכונה.
אבל לפני שאתם מתפתים לתשואות הגבוהות, אתם חייבים לזכור שמדובר במדינה מתפתחת ולא יציבה. כרגע נראה שגאורגיה צועדת בכיוון חיובי, אבל אף אחד לא יודע מה יילד יום. ברקע, ישנו סיכון מסוים מצד רוסיה הלא צפיוה.
סגירת השמים לתיירים פגעה בגאורגיה, אולם על פי cushmanwakefield, הפגיעה היא בעיקר בעיר באטומי, ששוק הנדל"ן שלה מתבסס בעיקר על אזרחים זרים. בטביליסי הבירה יש גם נוכחות מקומית רבה בשוק הנדל"ן המקומי, מה שהשאיר את המצב שם יחסית יציב.
כמו מדינות אחרות באזור, גם גאורגיה דילגה על הגל הראשון. אבל מאז ספטמבר מספר החולים המאומתים בגאורגיה עולה מדי יום. במהלך אוקטובר נבלמה מעט העליה.
במהלך יולי עסקאות נדל"ן החלו להתאושש, אבל לא הגיעו לרמות של 2019. בשוק המשרדים, שיעורי הפינויים גוברים.
על פי doingbusiness, גאורגיה ממוקמת במקום ה-9 בעולם במדד קלות עסקים, לפני מדינות כמו שוויץ וגרמניה. היא במקום ה-7 בעולם במדד אכיפת חוזים, במקום ה-4 במדד רישום נכסים ובמקום ה-2 בהגנה על משקיעים קטנים.
כל אלה אינדיקטורים להתקדמות העצומה של גאורגיה בתחום עידוד המשקיעים והעסקים.
המדיניות של גאורגיה מעודדת משקיעים זרים, וגם המיסוי במדינה נחשב נמוך מאוד.
במדינה אין מס רכישה. מס השבח הוא 5% בלבד, והחוק קובע פטור ממס זה במקרה של מכירת דירה שהוחזקה בידי המוכר שנתיים (בתנאי שלא מכר נכסים אחרים באותה שנה).
בנוסף, ישנו מס בשיעור 5% על הכנסה מדמי שכירות, מס הכנסה שעומד על 20% ומס רכוש המשתנה בהתאם להכנסה המשפחתית השנתית ובכל מקרה לא עולה על 1% משווי הנכס.
טביליסי נחשבת יעד השקעה אטרקטיבי, אולם גם בטומי מושכת משקיעים קבים. כשמשווים בין שתי הערים הללו, צריך להבין שבטומי היא עיר תיירותית, ורבים מהרוכשים בה מכוונים לדירות נופש. לעומת זאת, טביליסי, משלבת בין תיירות לבין היותה מרכז עסקי בגאורגיה, לכן היא מאפשרת מגוון רחב יותר של סוגי נכסים להשקעה.
טביליסי קורצת למשקיעים ישראלים בגלל המחירים הנמוכים, הקרבה הגאוגרפית והטיולים הרבים שעורכים ישראלים בגאורגיה. אם אתם חושבים על השקעה בטביליסי, קחו בחשבון שמדובר בשוק לא יציב, ובידקו היטב לפני שאתם נכנסים לזה.
זו יכולה להיות הזדמנות מצוינת, אבל תעשו את זה מתוך ידע והבנה, ולא מתוך תחושת דחיפות. בהצלחה.
מדריך למשקיע אחרי מספר שנים בהן גאורגיה עלתה על מפת הטיולים של הישראלים, כיום היא
אתם מסמנים לנו מה חשוב לכם ואנחנו דואגים להעביר לכם את כל המידע הנחוץ לכם להפוך את ההשקעה הבאה שלכם להשקעה מנצחת
