השקעות נדל"ן בפורטוגל

מדריך למשקיע

המשבר של 2008 פגע בפורטוגל באופן קשה, אולם במהלך השנים הצליחה כלכלתה להשתקם. המדינה עדיין סובלת מקשיים שונים, ואולי דווקא בגלל זה היא מושכת אליה משקיעים רבים שמבינים את הפוטנציאל.

במאמר זה תלמדו על המצב הכלכלי-חברתי בפורטוגל, על מצב הנדל"ן במדינה ועל יעדי השקעה מומלצים. 

לפני שנצלול לנתונים, בואו נדבר על היתרונות והחסרונות בהשקעה בפורטוגל:

למה כן?
למה לא?
סף כניסה נמוך
חוסר יציבות בשוק הנדל"ן ובכלכלה
הטבות מס ומימון למשקיעים זרים
עליית מחירים איטית
שיפור כלכלי בשנים האחרונות

רקע כללי - מה קורה בפורטוגל

פורטוגל, או הרפובליקה הפורטוגלית בשמה המלא, היא מדינה בדרום מערב אירופה. השפה הרשמית בפורטוגל היא פורטוגזית. אורכה מצפון לדרום כ-560 ק"מ, ורוחבה ממזרח למערב כ-220 ק"מ.

בעבר הייתה פורטוגל מעצמה קולוניאלית ימית, אשר שלטה בחלקים גדולים של אפריקה ודרום אמריקה, וכן במסחר בין אירופה להודו והמזרח הרחוק. 

כלכלה

פורטוגל נחשבת לאחת המדינות הפחות עשירות במערב אירופה. חלק גדול מאוכלוסיית פורטוגל עוסק בחקלאות, ומשנות ה-60 מתפתחים במדינה גם עסקים מענפי תעשייה אחרים. בערים פורטו ובראירו פותחה תעשיית ברזל ופלדה והוקמו בתי זיקוק לנפט. גם הצי הסוחר נחשב לענף חזק במדינה. 

במשבר האירופי של 2009 נקלעה פורטוגל לחובות חיצוניים גבוהים מאוד, ובשנת 2013 עמד שיעור האבטלה על 18%. מאז חל שיפור משמעותי, וב-2020 הגיעה אחוז האבטלה לכ-6%. 

משבר הקורונה גרם לעליה נוספת במספר המובטלים, אולם לאחר מכן המספרים ירדו שוב. 

אחוזי האבטלה בפורטוגל בשנים האחרונות:
ירידה חדה באחוזי האבטלה
צילום מסך מתוך take-profit.org

אבל הבעיה האמיתית של פורטוגל, כמו בספרד ויוון, היא תעסוקה של צעירים. בשיא המשבר, ב-2013, הגיע האחוז האבטלה בקרב צעירי פורטוגל ליותר מ-40%. בשנים הבאות המספרים ירדו כמעט עד 15% בתחילת 2020, אולם עם משבר הקורונה המספרים טיפסו ליותר מ-25%.

אבטלה בקרב צעירים בפורטוגל:
אחוז אבטלה גבוה בקרב צעירים
צילום מסך מתוך take-profit.org

אוכלוסיה

  • נכון ל-2020 חיים בפורטוגל כ-10,188,790 אנשים. פורטוגל מציגה קצב גידול אוכלוסיה שלילי, עם שינוי שנתי של 0.2% -2018.
  • צפיפות האוכלוסין בפורטוגל היא 111 לקמ"ר.
  • הגיל החציוני בפורטוגל הוא 46.2.

מצב הנדל"ן - כמה עולה דירה בפורטוגל?

בין השנים 2012-2016 נרשמה עלייה של יותר מ-30% במחירי הדיור בפורטוגל. נכון ל-2020, המחיר למ"ר הוא כ-6,000 יורו. 

דמי שכירות בליסבון מתחילים ב-650 $ לחודש עבור שכונות במרחק הליכה של חצי שעה ממרכז העיר. 

מחירן של דירות בליסבון גבוהים בהרבה ממקומות אחרים במדינה. דירת 3 חדרים במרכז ליסבון עולה כ-300,000 אירו. דירות גדולות יותר יגיעו לכ-500,000 יורו.

מגמות נדל"ן בפורטוגל – מה כדאי לקנות?

  1. השקעה בערים הגדולות – ליסבון הבירה היא היעד המרכזי בהקשר הזה. נכסים בליסבון בדרך כלל מושכרים במהירות, וניתן גם לרכוש נכס לטובת שכירות לזמן קצר וליהנות מזרם התיירים המסיבי לעיר. פעם גם המחירים במדריד ומילנו היו נוחים יחסית, והיום הם בשמים, כך שיכול להיות שלקנות דירה בליסבון זו באמת אפשרות חכמה. כמובן, אפשר להשקיע גם באחת הערים האחרות בפורטוגל, למשל פורטו. שם תמצאו הזדמנויות.
  2. השקעה בשטחים חקלאיים – במחיר של דירה קטנה בפרוורים של ישראל, תמצאו חווה ענקית בפורטוגל. משקיעים ספקולטיביים מזהים מקומות כדאיים וקונים שם.

איך משפיע covid-19 על שוק הנדל"ן בפורטוגל?

נגיף הקורונה היכה בעולם ב-2020 והשפיע באופן ישיר גם על שוק הנדל"ן. 

ערב המשבר הייתה פורטוגל במגמת עלייה חדה בתיירות. במקביל, מחירי הנדל"ן במדינה רשמו עליות.

במהלך החודשים הראשונים של המגפה, נרשמה תקיעות מסוימת בשוק הנדל"ן אולם לאחר מכן העסקאות התחדשו.

עדיין מוקדם להעריך מה יהיו תוצאות המשבר, אולם חשוב לדעת שממשלת פורטוגל כבר הוכיחה עצמה במשבר של 2008, ממנו הצליחה פורטוגל להתאושש.

מומחים מעריכים כי בעקבות משבר הקורונה יפתחו מספר אפיקי השקעה מעניינים בפורטוגל:

  1. הזדמנויות השקעה לטווח קצר ובינוני – הקיפאון בשוק הנדל"ן צפוי להוביל לירידות מחירים נקודתיות באזורים פחות מבוקשים. משקיעים בעלי הון זמין יוכלו לרכוש נכסים במחירי הזדמנות.
  2. העלאה הדרגתית של המיסוי – ממשלת פורטוגל צפויה להפסיק את המדיניות של הסטת השקעות לפריפריה, ולאפשר למשקיעים לרכוש נכסים באזורי ביקוש ללא הגבלות מיוחדות.
  3. עלייה בתיירות לאחר המשבר – עולם התיירות שנתקע, צפוי להתעורר ברעש גדול ברגע שימצא החיסון. פורטוגל מספקת לתייר חוויה ברמה גבוהה, במחיר נמוך, לכן צופים מומחים כי תיירים רבים יבחרו לבקר במדינה.

איפה להשקיע בפורטוגל?

הנטיה היא להשקיע בערים המרכזיות: ליסבון או פורטו. יחד עם זאת, ניתן לרכוש נכסים במחיר נמוך משמעותית במקומות אחרים. כך לדוגמה תוכלו למצוא נכסים זולים מאוד באבורה, אמרנטה, פארו או באחד המקומות לצד חופי האוקיינוס.

שיטת המיסוי בפורטוגל - דברים שכדאי לדעת

כאשר ניגשים לרכוש נכס במדינה זרה, חשוב מאוד להכיר את כלל היבטי המס. ריכזנו עבורכם את הדברים החשובים בנוגע למס בפורטוגל. 

חשוב לדעת שיש הבדלים משמועתיים בין ישראלי בעל אזרחות פורטוגלית הרוכש נכס למגורים או השקעה, לבין משקיע זר שלא מתכוון לגור במדינה.

בין ישראל לפורטוגל קיימת אמנת מס, כך שניתן לבחור היכן לשלם את המיסים.

ברכישת נכס נדל"ן בפורטוגל, משקיע ישראלי ישלם 3 סוגי מס:

  • מס בולים (IS) – זהו למעשה מס רכישה שגובהו 0.8%.
  • מס העברה (IMT) – בפורטוגל מס זה נקרא Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis. מס זה מוטל רק על מי שרוכש דירה יד שנייה, והוא עומד על 5-6.5% ממחיר הנכס בפועל. במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור ממס זה.
  • מס בעלות על נכס (IMI) – במקרים מסוימים יש לשלם גם מס בעלות על נכס, המחושב על פי גודלו ועומד על כ-0.5%. 

נוסף על אלה, יש לשלם מס הכנסה על רווחים משכירות. מס הכנסה בפורטוגל עומד על 28%. מס החברות בפורטוגל הוא 21%, כך שיתכן שעדיף להקים חברה ולהשקיע באמצעות חברה מקומית.

מתי ניתן לקבל פטור ממס בפורטוגל?

במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור מחלק מהמסים. 

  • פטור מתשלום מס IMI – אחרי הערכת שווי הנכס ולפני הרכישה, יש להגיש בקשה במשרד הפיננסים. חשוב לבדוק מהם הקריטריונים לפני שמגישים בקשה.
  • פטרו ממס IMT – כאשר הנכס מהווה את מקום מגוריו העיקרי של הרוכש, וערך הנכס נמוך מ-92,407 אירו לנכס באזור היבשתי, או נמוך מ-115,509 אירו בחבלי פורטוגל האוטונומיים.

אז.. האם כדאי להשקיע בפורטוגל?

למה כן?

  1. ב-2015 ערכה פורטוגל שינוי משמעותי, שהוביל אותה לצמצום משמעותי באבטלה, גידול בייצוא וצמצום הגירעון.
  2. שיעור האבטלה ירד מ-12.7% לפחות מ-6% ב-2020.
  3. מחירי הנדל"ן בליסבון עלו ב-35% בין השנים 2012-2016.
  4. הבנקים בפורטוגל מעודדים משקיעי חוץ ומענקים 70% מימון בריביות נמוכות.
  5. ישראלים רבים יכולים להוציא דרכון פורטוגלי, מה שמקנה להם יתרון בהחזקת נדל"ן פורטוגלי.
  6. זו המדינה של רונלדו. לא סיבה מספיק טובה?

למה לא?

  1. השיפור החד בכלכלה, לא הופך את פורטוגל למעצמה כלכלית. הכל יכול לקרוס בחזרה. תראו למשל מה עשתה הקורונה.
  2. יוקר המחיה מאוד נמוך.

אז מה עכשיו?

עכשיו שהכרתם את פורטוגל לעומק, תוכלו להשוות אותה למדינות אחרות באירופה ולהחליט האם זה יעד ההשקעה המתאים עבורכם.

תוכלו לקרוא גם על יעדי השקעה ספציפיים במדינה, ולבצע השוואה בין חברות השקעה שונות. בתחתית הדף תמצאו פרויקטים פתוחים שעשויים לעניין אתכם.

רוצה לדעת יותר?

היועצים שלנו ישמחו לעזור

פרויקטים באירופה