השקעות נדל"ן ביוסטון

מדריך למשקיע

אוכלוסיה

6.9 מיליון

הכנסה חציונית שנתית למשק בית

81,995 $

שיעור העוני

20.57%

מחיר בית (חציון)

161,300 $

שכירות חודשית
(חציון)

990 $

יוסטון טקסס נחשבת לעיר מעניינת עבור משקיעי נדל"ן ב-2022. העיר נהנת מהגירה חיובית כבר מספר שנים, וכלכלת העיר, שהתבססה בעיקר על נפט מתחזקת גם בתעשיות עדכניות יותר.

במאמר זה נכיר טוב יותר את העיר. נדבר על המצב הכלכלי חברתי ביוסטון, ועל שוק הנדל"ן בעיר.

רקע כללי - יוסטון, טקסס

יוסטון היא העיר הגדולה במדינת טקסס, והרביעית בגודלה בארה"ב. נכון ל-2019, מוערכת אוכלוסיית העיר בכ-2,320,268 תושבים. במטרופולין יוסטון חיים כ-6.9 מיליון תושבים. 

  • העיר נוסדה ב-1836, ונקראת על שם נשיא רפובליקת טקסס, הגנרל סם יוסטון. 
  • נמל ענק, תעשיות ברזל משגשגות וגילוי מקורות נפט הביאו לעליה מתמדת של תושבים במהלך המאה ה-20. 
  • יוסטון מכונה גם עיר החלל, ונמצא בה מרכז המחקר של נאס"א ומרכז בקרת המשימה ("Houston, we have a problem")
  • העיר משתרעת על שטח של כ-1600 קמ"ר.
  • כלכלת יוסטון מהווה בסיסי תעשייתי רחב בתחומי האנרגיה, הייצור והטכנולוגיה.
  • נמל יוסטון מדורג ראשון בארה"ב בשינוע מטען בינלאומי
  • העיר מהווה בית למוסדות תרבות רבים ומושכת כ-7 מיליון מבקרים מדי שנה.
  • ביוסטון נמצאות 26 מ-500 החברות המובילות בארה"ב, ו-49 מרשימת 1000 החברות המובילות בארה"ב. זה הריכוז השני בגודלו אחרי ניו יורק. 
  • בין החברות: Conoco Phillips, Marathon Oil, Sysco, Apache, Halliburton.

אוכלוסייה

יוסטון צומחת בשיעור של 0.33% מדי שנה, וב-10 השנים האחרונות צמחה אוכלוסיית העיר ב-11.5%. צפיפות האוכלוסייה ביוסטון היא 3,657 נפש לקילומטר מרובע.

  • ההכנסה הממוצעת למשק בית היא 81,995 $.
  • שיעור העוני עומד על 20.57%.
  • עלות שכירות חציונית היא 990 $ לחודש.
  • שווי בית חציוני 161,300 $.
שינוי אוכלוסייה ביוסטון
צילום מסך מתוך worldpopulationreview
  • גידול אוכלוסיה

    יוסטון היא אחד האזורים הצומחים ביותר בארה"ב. בין 2011 ל-2012 צמחה אוכלוסיית יוסטון ביותר מ-34,000 איש, הגידול המספרי השני בגודלו עבור עיר במדינה.

    ב-Houston Chronicle נכתב ב-2013, כי הצמיחה של העיר לא מראה סימני האטה. אנשים עוברים לאזור בגלל עבודות קבות, השכלה גבוהה ודיור במחיר נוח.

    הצפי הוא כי עד 2030 תגדל אוכלוסיית יוסטון מ-2.52 מיליון ב-2020 ל-2.8 מיליון.

     

    לקריאה נוספת על אוכלוסיית יוסטון: https://worldpopulationreview.com/us-cities/houston-tx-population

שוק הנדל"ן ביוסטון, טקסס

על פי Zillow, מחיר בית ממוצע ביוסטון עומד על 196,902. ערכי הבתים ביוסטון עלו ב-4.7%, ובאתר צופים עליה של 6.4% בשנה הבאה.

צילום מסך מתוך ziloow

מחירי הבתים ביוסטון, טקסס בשנים האחרונות:

המחירים עולים לאורך השנים
צילום מסך מתוך zillow

שוק הנדל"ן ביוסטון נחשב לאחד הנגישים בארה"ב, ומציג מחירים נוחים יחסית, ועליות קבועות. בגרף הבא תוכלו לראות השוואה בין שכונה זולה בעיר, מחיר חציוני באזור המטרו ומחיר חציוני בארה"ב כולה:

צילום מסך מתוך realwealthnetwork

ב-2019 מחיר חציוני לדירת 3 חדרים ביוסטון היה 175,000 $. נמוך ב-21% מהמחיר החציוני בארה"ב. באזורי השקעה בהם המחירים נמוכים יותר, המחיר הציוני היה 150,000 $. ניתן לראות כי שוק הנדל"ן ביוסטון נגיש יותר מברוב ארה"ב. 

באתר realwealthnetwork ערכו השוואה בין הכנסה משכירות ביוסטון, לעומת שאר ארה"ב:

כמה עולה לשכור דירה ביוסטון
צילום מסך מתוך realwealthnetwork

ב-2019 שכירות חציונית לדירת 3 חדרים ביוסטון הייתה 1,517$, שהם 0.87% ממחיר הרכישה של 175,000$. לשם השוואה יחס השכרה רכישה ארצי עמד באותה שנה על 0.75%. בשכונות מסוימות ביוסטון היחס אפילו טוב יותר, ועומד על 0.93%.

ניתן ללמוד מכך, שיוסטון מציעה הזדמנויות להשקעה לצורך השכרה.

עליה גדולה במחירי הבתים ומחירי השכירות

מחירי הבתים ומחירי השכירות ביוסטון עולים מהר יותר מהמחירים בשאר ארה"ב. בין השנים 2012 ל-2019 עלו מחירי הבתים ביוסטון ב-61%. המחיר בכלל ארה"ב על ב-55% בתקופה הזו. מחירי השכירות ביוסטון עלו בתקופה הזו ב-27%, בעוד בשאר ארה"ב עלו ב-16%.

איך השפיעה הקורונה על יוסטון, טקסס?

במהלך משבר הקורונה, טקסס עלתה לכותרות דווקא בהקשר שלילי. במהלך הגל הראשון של הקורונה, מושל טקסס רצה להיות חלק מהיוזמה של נשיא ארה"ב להניע את הכלכלה במהירות, והוציא את תושביו מהבידוד הביתי. התוצאה: זינוק בתחלואה ובמספר המאושפזים, מה שגרם לו להודות בטעותו ולחזור בו. 

איך השפיעה הקורונה על שוק הנדל"ן ביוסטון? אתם מוזמנים לקרוא בקישור הבא.

מיסוי ביוסטון

יוסטון נחשבת מבוקשת גם בגלל מדיניות המס של מדינת טקסס בה היא נמצאת. יש בה פטור ממס הכנסה, מה שמושך תעשיות רבות למדינה. 

למידע נוסף על מיסוי בהשקעות נדל"ן, מומלץ לקרוא את מדריך המיסוי >>

מסקנות

יוסטון מציגה מחירים נגישים

המחיר החציוני לדירת 3 חדרים באזורים מסוימים ביוסטון הוא 150,000 $, נמוך ב-32% מהממוצע הארצי.

השכירות החודשית החציונית באזורים אלה היא 1,400 $. זה מייצר הזדמנות לתזרים מזומנים.

עליה קבועה במחירים

מחיר הבתים ביוסטון עלה ב-61% ב-7 השנים האחרונות. זה יותר מהממוצע בארה"ב. 

הגירה חיובית וגידול במקומות תעסוקה

מאז 2010 גדלה אוכלוסיית יוסטון בערך ב-18%. מספר המשרות עולה גם הוא בכל שנה. אנשים עוברים ליוסטון כי יש שם מקומות עבודה רבים ודיור נגיש.

בסופו של דבר, יוסטון נחשבת לשוק נדל"ן מעניין עם מחירים זולים וצמיחה גבוהה. יחד עם זאת, מחירי הנדל"ן בעיר עולים באיטיות וכדאי לקחת את זה בחשבון.

רוצה לדעת יותר?

היועצים שלנו ישמחו לעזור

מדריכים נוספים

פרויקטים באמריקה הצפונית