השקעות נדל"ן בגרמניה

מדריך למשקיע

לעומת התשואות הנמוכות בשוק הישראלי, שוק הנדל"ן בגרמניה מציע למשקיעים הזדמנויות השקעה מצוינות עם אופק תשואה גבוה לאורך זמן. 

חושבים על השקעת נדל"ן בגרמניה? במדריך זה תמצאו מידע מפורט על מצב הנדל"ן בגרמניה נכון ל-2020, כולל רשימת יעדי ההשקעה החמים ביותר.

לפני שמתחילים, קבלו את היתרונות והחסרונות של השקעה בגרמניה:

למה כן?
למה לא?
כלכלה חזקה ושוק נדל"ן יציב
מחירים נמוכים יחסית
הגירה חיובית

רקע כללי - מה קורה בגרמניה?

בליבה של יבשת אירופה ניצבת גרמניה, מעצמה עולמית בעלת כלכלה חזקה בה חיים למעלה מ-80 מיליון תושבים. 

בשנים האחרונות הפכה גרמניה ליעד השקעה מושך עבור ישראלים רבים. בואו נבין מדוע.

בגלל הכלכלה 

גרמניה, הכלכלה הרביעית בגודלה בעולם והחזקה באירופה, נהנית ממערכת פיננסית מבוססת ואיתנה. 

הכלכלה הגרמנית מתבססת קודם כל על ייצור וייצוא, והיא המדינה היחידה בעולם ששיעור הייצוא שלה לסין גבוה משיעור היבוא ממנה.

גרמניה נחשבת למדינת רווחה, ומספקת לאזרחיה שירותים נרחבים, כמו ביטוח רפואי אוניברסלי, דמי אבטלה, קצבאות ילדים ושירותים חברתיים.

פערים בין אזורים שונים בגרמניה

למרות מצב הכלכלה היציב, שיעור האבטלה בגרמניה נותר גבוה יחסית, מה שמאט את קצב הצמיחה במדינה. 

ניתן להסביר את הניגוד בין הכלכלה שנחשבת חזקה, לבין הצמיחה האיטית בפערים שבין חלקי גרמניה. עד שנות ה-90 גרמניה הייתה מחולקת לשניים, כאשר גרמניה המזרחית נחשבה נחשלת ביחס לאחותה המערבית. 

גם כיום באזורים שהשתייכו לגרמניה המזרחית, התשתיות לקויות ועסקים קטנים ובינוניים מתקשים לצמוח.

הגירה חיובית לגרמניה יוצרת ביקושים לנדל"ן

בגרמניה חיים יותר מ-83 מיליון בני אדם. 11.2 מיליון מהם זרים. נתון זה מציב את גרמניה כמדינה המהווה יעד הגירה עולמי. 

לגרמניה מגיעים מהגרים רבים, כאשר כ-5% מכלל המהגרים בעולם מגיעים אליה. כדי להתמודד עם גלי ההגירה הגדולים למדינה, ממשלת גרמניה נוקטת מדיניות של הגירה מבוקרת, המתבססת על תקנים והגבלות. 

הכלכלה היציבה וההגירה החיובית, מציבים את גרמניה כיעד השקעה כדאי. הצפי הוא המשך צמיחה גרמני והמשך הובלה במונחים בינלאומיים.

מצב הנדל"ן - רקע על שוק הנדל"ן בגרמניה

שוק הנדל"ן בגרמניה מציג יציבות רבה לאורך שנים, וצפי צמיחה בשנים הקרובות:

  • תשואה גבוהה של 6-9% משכר דירה ומהשבחת נכסים בגרמניה.
  • גידול הדרגתי במספר התחלות הבניה בגרמניה.
  • דמי שכירות על דירות ונכסים בגרמניה נמצא במגמת עלייה.
  • שוק הנדל"ן בגרמניה משדר יציבות כבר שנים רבות.

שוק הנדל"ן הגרמני בשנים האחרונות – יציב ומבטיח

ב-2008 פרץ משבר המשכנתאות בארה"ב, ופגע בכלכלות רבות ברחבי העולם. מחירי הנדל"ן בארצות הברית וברוב מדינות העולם צנחו במהירות וגם גרמניה נפגעה.

יחד עם זאת, גרמניה נפגעה מהמשבר באופן מינורי יותר, וגם בזמן המשבר משקיעים האמינו בכלכלת המדינה וראו בה יעד השקעה יציב ומבטיח.

בשנים שאחרי המשבר, שוק הנדל"ן ברחבי העולם התאושש ומחירי הנדל"ן עלו בהתמדה. דווקא בגרמניה המחירים עלו באופן מתון יחסית, וגם כיום נותרו נמוכים יחסית לשאר העולם.

מדוע מחירי הנדל"ן בגרמניה נשארו סבירים?

  • מנגנון רגולציה ממשלתי על שוק הנדל"ן – הממשלה הגרמנית מפעילה מנגנון רגולציה, על מנת לשמור על שוק נדל"ן מאוזן. 
  • היחלשות האירו – בשנים האחרונות האירו נחלש, מה שמיטיב עם משקיעים זרים – שכספם שווה יותר בגרמניה.
  • ריביות נמוכות – הריבית הנמוכה בגרמניה מאפשרת לרכוש נכסים במחיר נמוך יחסית.

מחירים נמוכים ביחס למדינה כה מובילה

בשנות ה-90 חוו מחירי הנדל"ן בגרמניה ירידה משמעותית, ומאז נשארו נמוכים יחסית. 

הכלכלה חזקה – אם כך מדוע מחירי הנדל"ן נמוכים? 

ניתן להסביר את המחירים בתרבות והמנטליות הגרמנית. בגרמניה מקובל לשכור דירות, מה שמשאיר את מחירי הנכסים נמוכים יחסית. 

המחירים הנמוכים, הופכים את גרמניה למדינה אידיאלית למשקיעים, שיכולים להניב תשואות גבוהות של 10%.

סקירת מחירי הנדל"ן בגרמניה בשנים האחרונות

ברבעון הראשון של 2020, שכר הדירה הממוצע עבור בית חדש הייתה 9.96 אירו למ"ר. עלייה קטנה לעומת הרבעון הקודם (9.88 אירו למ"ר).

עליית מחירי השכירות בגרמניה, מאז 2004:
גרף המציג את עלייה קבועה במחירי השכירות בגרמניה
באדיבות statista.com
מחיר ממוצע לבית בגרמניה ב-10 השנים האחרונות:
המחיר הממוצע לבית בגרמניה עולה בקביעות ב-10 השנים האחרונות
צילום מסך מתוך tradingeconomics.com

מחירי הנדל"ן בגרמניה בשנה האחרונה

  • על פי globalpropertyguide, מינואר ועד מאי 2020 עלו מחירי הדירות בגרמניה עלו ב-11.81%. 
  • מחירי בתים חדשים עלו ב-8.04%.
  • מחירי הבתים הקיימים עלו ב-13.28%.
שינויים במחירי הבתים ב-25 השנים האחרונות
צילום מסך מתוך globalpropertyguide.com

תשואות גבוהות יותר מבישראל

התשואה הממוצעת בישראל נמוכה, ועומדת על כ-4.5%. בגרמניה לעומת זאת, התשואה הממוצעת בשנים האחרונות עומדת על כ-10% בשנה. 

משקיעים בברלין נהנים מתשואה ממוצעת (משכר דירה והשבחה) של כ-8.5%. במינכן נהנים המשקיעים מממוצע תשואה של כ-6.5% ובהמבורג כ-7%.

איך משפיע covid-19 על שוק הנדל"ן בגרמניה?

במהלך 2020 תקף את העולם נגיף הקורונה, והשפיע באופן ישיר על כלכלות העולם. גם גרמניה נפגעה.

מיד עם בוא הנגיף, הממשלה הגרמנית נקטה מדיניות ברורה: הרחקות חברתיות ובהמשך גם סגר, במטרה להקטין את היקף ההדבקה. ההגבלות האלה צמצמו את היקף התחלואה, אך גרמו לנטל גדול על הכלכלה המקומית. 

חודשי הסגר גרמו לעיכובים בבנייה חדשה, ובמתן היתרי בנייה. בנוסף, מחסור בכוח אדם זמין יוצר שיבושים בשרשרת האספקה של ענף הבניה במדינה. 

בעוד הביקוש למגורים נשמר, הקורונה משנה את מפת התעסוקה ומרחיבה את היקפי התעסוקה מהבית. כתוצאה מכך, הצפי הוא לירידה במחירי הנדל"ן המסחרי במהלך המחצית השניה של 2020.

איפה בגרמניה כדאי להשקיע?

2 טרנדים חמים בעולם הנדל"ן הגרמני לשנת 2020

  1. רכישת בניינים לשיפוץ ושימור – ממשלת גרמניה מעניקה תמריצי מס ליזמים העוסקים בשיפוץ ושימור בניינים בני עשור ויותר – לכן משתלם יחסית להשקיע בבניינים כאלה.
  2. רכישת דירות להשכרה – בגרמניה מקובל לגור בשכירות, לכן המגמה בקרב משקיעים היא קניית דירות לצורך השכרתן.

3 יעדי ההשקעה החמים בגרמניה ב-2020 

1. ברלין

הגירה חיובית לעיר ברלין, יוצרת מגוון רחב של שכונות והיצע מגוון של דירות. צריך להבין שמחירי הנדל"ן בגרמניה (כמו ברוב המקומות) משתנים בהתאם למיקום הנכס, גודלו ומצבו. היצע הנכסים הרחב בברלין, מספק הזדמנויות השקעה רבות למשקיעים.

מחיר ממוצע לנכס בברלין

מבין הערים הגדולות באירופה, מחירי הנדל"ן בברלין הם הנמוכים ביותר. קניית דירה בברלין תעלה חמישית ממחיר דירה דומה בלונדון ושליש מדירה דומה בצרפת. נוסף על כך, בשנים האחרונות עולה מחיר הנכסים בברלין בכ-10% בממוצע מדי שנה

שיעור תפוסת הנכסים בברלין גבוה מאוד (כ-98%) וגידול האוכלוסייה מהיר (יותר מ-50,000 איש בשנה). שני אלה מבטיחים התפתחות ארוכת טווח של השוק המקומי.

כפי שניתן לראות במפה, האזורים הפופולריים (והיקרים) בברלין הם פרנצלאואר ברג, מיטה וקרוזברג – שם קיים מחסור בנכסים למכירה. אבל רוב המשקיעים יבחרו דווקא במחוזות השוליים יותר בעיר, בהם מחירי הנדל"ן הרבה יותר נמוכים. 

אחד המחוזות הבולטים הוא ניוקולן, שם מחירי הנדל"ן זולים בכ-25% לעומת המחירים בפרנצלאואר היקר.

רמות מחיר לפי אזורים בברלין
צילום מסך מתוך firstcitiz.com

2. המבורג

המבורג היא העיר השניה בגרמניה, מבחינת שטח ומספר התושבים. ביקוש גבוה לנדל"ן למגורים, מעלה את מחירי השכירות בהמבורג מדי שנה. 

בעשור האחרון ערכי הנדל"ן בעיר עלו ב-50%, והצפי הוא שהמחירים ימשיכו לעלות. ב-2025 צפויה המבורג להשלים את בנייתו של מחוז חדש באיזו הנמל, שם יתאכלסו כ-12,000 איש ויווצרו כ-45,000 משרות חדשות. 

3. קלן

בעיר קלן שעל גדת נהר הריין חיים כמיליון וחצי תושבים. עוד כ-3 וחצי מיליון חיים במטרופולין העיר. בשנים האחרונות העיר מושכת אליה חברות ענק מתחומי ההייטק והתעשייה. כך נוצרות משרות רבות שמושכות צעירים וסטודנטים.

תנאי המיסוי בהשקעות נדל"ן בגרמניה

דיברנו על היתרונות והחסרונות בהשקעה בגרמניה. הבנו שזה יעד השקעה אטרקטיבי, אולם כזה שצריך להכיר מקרוב. 

היבט נוסף וחשוב בכל השקעת נדל"ן הוא נושא המיסוי. הנה הנקודות החשובות ביותר שצריך לדעת כשמדברים על מיסוי בגרמניה.

שיטת המס בגרמניה

בדומה לארה"ב, גם גרמניה היא מדינה פדרלית. מה זה אומר? גרמניה היא מדינה אחת המחולקת ל-16 מדינות. שיטת המיסוי זהה בין המדינות השונות בגרמניה, אולם שיעור המס משתנה ממדינה למדינה. 

איזה מיסים יש לשלם בעת רכישת דירה בגרמניה?

  • מס רכישה – נע בין 4 ל-6%, ומשתנה ממחוז למחוז.
  • מס רכוש – מס היסטורי המחושב על פי ערכו הראשוני של הנכס. בדרך כלל יהיה נמוך מחצי אחוז.
  • מס ערך מוסף (מע"מ) – נחשב גבוה יחסית למדינות אחרות, ועומד על 19% בכל מחוזות גרמניה.
  • מס על הכנסה מהשכרה – מס המחושב באופן פרוגרסיבי. לוקח בחשבון את ההלוואות שנלקחו כדי לצורך מימון הנכס. משקיעים בנדל"ן למגורים בגרמניה יכולים להזדכות על חלק מהוצאות התפעול של הנכס, ולקבל הקלות שונות בגובה המס הזה.

הסכם המס בין ישראל לגרמניה

ממשלת ישראל וממשלת גרמניה חתמו על הסכם למניעת תשלום כפל מס על השקעות. משמעות ההסכם היא, שמשקיעי נדל"ן ישראלים בגרמניה נהנים מהטבות מס מסוימות, ומוגנים מתשלום מס כפול.

אז.. האם כדאי להשקיע בגרמניה?

הנתונים מראים שגרמניה היא יעד השקעה אטרקטיבי מאוד:

  • גרמניה היא אחת הכלכלות החזקות בעולם, ונראה שהיא תשמור על יציבותה בשנים הבאות.
  • מחירי הנדל"ן בגרמניה נמוכים יחסית, ומציעים הזדמנויות השקעה רבות.
  • שוק השכירות בגרמניה חזק מאוד, וההגירה הרבה למדינה תמשיך להגדיל את הביקושים.
  • משקיעים ישראלים המשקיעים בגרמניה מוגנים מפני מיסוי כפול.
  • גרמניה מציעה תשואות יציבות עם אופק גידול ריאלי.

איך מתקדמים מכאן? תמשיכו לקרוא >>

מה צריך לקחת בחשבון כשחושבים על השקעה בגרמניה?

הנתונים, הכתבות וחברות הנדל"ן יספרו לכם ששוק הנדל"ן הגרמני הוא הדבר הכי טוב שאתם יכולים לעשות, אבל האם זה נכון?

לפני שאתם משקיעים בגרמניה, אתם חייבים לקחת בחשבון שהשוק הגרמני אמנם אידיאלי למשקיעים שמבינים בזה. אבל לאדם שאינו נכנס לפרטים הקטנים זו עלולה להיות בעיה. 

בגלובס מסבירים כי ישראלים רבים "מזנקים לתוך שוק הנדל"ן הגרמני ללא היסוס. חלקם קונה דירה בלי שביקרו בה, ללא מודעות למיקומה או למצבה, ובהרבה מקרים – רק על בסיס תשריט משוער של הנכס והשכירות שהם צפויים לקבל". 

חלק מהישראלים יצליחו וחלק לא, אבל כשנכנסים להשקעה בברלין צריך להבין שגם אם השוק מבטיח ונמצא בעלייה תמידית – אפשר להפסיד.

מה צריך לעשות כדי להצליח?

  • להתבסס על ידע – אחד הקשיים שעומדים בפני המשקיע הישראלי הוא המרחק, שיוצר פערי ידע בין המשקיע למקום ההשקעה. בתור משקיעים אסור לכם להתפשר על מידע עדכני ורלוונטי.
  • להשקיע בנכסים טובים ולא מסוכנים – כדי להצליח בשוק הגרמני, עדיף להשקיע לטווח רחוק – תחשבו 10 שנים קדימה, לפחות. 
  • לא להתבסס על השכירות – מה שהופך את העסקה למשתלמת זו לא השכירות שתכניסו, אלא עליית הערך של הנכס לאורך זמן.

אם הגעתם עד לכאן, כנראה שהשקעה בגרמניה באמת מעניינת אתכם. תוכלו לקרוא על יעדי השקעה מרכזיים בגרמניה, או לקבל ייעוץ לגבי השקעה במדינה.

אנחנו תמיד ממליצים להיעזר בגורם מקצועי כדי לבחור בהשקעה הנכונה עבורכם. אם אתם לא בטוחים עם מי להתייעץ, תוכלו לקרוא את המדריך לבחירת חברה להשקעות בחו"ל.

בתחתית הדף תמצאו פרויקטים שיכולים לעניין אתכם:

רוצה לדעת יותר?

היועצים שלנו ישמחו לעזור
berlin

השקעות נדל"ן בברלין

חושבים על השקעה בברלין? כל הנתונים, המידע והמגמות שיעזרו לכם להבין האם כדאי להשקיע בברלין. וכמובן, גם אזורי ההשקעה המומלצים ל-2020.

קרא עוד »

פרויקטים באירופה