מה זה נכס מניב?
נכס מניב, הוא נכס שבנוסף להיותו בעל ערך משל עצמו, מייצר תזרים מזומנים לאורך תקופת החזקתו, או במילים אחרות – נכס המניב תשואה. נכסי נדל"ן מניב כוללים דירות למגורים, משרדים, מבנים מסחריים, בתי מלון, אולמות אירועים, תחנות דלק ועוד.
השקעה בנכס מניב, היא ההשקעה הנפוצה ביותר, ולרוב תהיה מלווה במינוף, כלומר מימון חיצוני לצורך הגדלת ההון העצמי של המשקיע.
איך עובד נכס מניב?
נכס מניב (או נדל"ן מניב), הוא נכס שניתן להשכיר אותו וליהנות מהחזר הכנסה קבוע. אם לדוגמה, אדם רוכש בית בשווי מיליון דולר, ומשכיר אותו לאדם אחר תמורת שכירות חודשית של 2,000 דולר, הוא למעשה מחזיק בנכס בעל ערך בשווי מסוים, ובנוסף מקבל הכנסה חודשית קבועה.
| לגזור ולשמור – נכס מניב הוא נכס המספק הכנסה חודשית משכירות. – נכסים אלה כוללים נדל"ן פרטי ומסחרי. – זוהי ההשקעה הנפוצה ביותר, והיא מאפשר למשקיע להשיג הכנסה חודשית קבועה. |
איך משקיעים בנכס מניב?
עסקאות נדל"ן מניב, בדרך כלל מתבססות על מינוף, כלומר על מימון חיצוני לעסקה. הרוכש לוקח הלוואה מהבנק כדי לממן את העסקה, ומחזיר את הכסף לאורך זמן.
אחד הפרמטרים המרכזיים כאשר בוחנים עסקת נדל"ן מניב, הוא שהתשואה המתקבלת מהנכס באחוזים, צריכה להיות גבוהה מעלות הריבית שמשולמת לבנק.
סוגי נדל"ן מניב
תחת המטריה של נכסי נדל"ן מניב, ישנם סוגי נכסים רבים:
- נדל"ן מגורים – כולל דירות להשקעה בבניינים ובתים צמודי קרקע. נחשב אפיק השקעה סולידי ויציב.
- נדל"ן מסחרי – כולל שטחי מסחר ותעשייה, מרכזים לוגיסטיים, תחנות דלק, משרדים ועוד. נדל"ן מסחרי נחשב לבעל פוטנציאל לתשואות גבוהות יותר, אך הוא גם נתון להשפעה רבה יותר של תנודות השוק. בתקופת הקורונה למשל, הביקוש לנדל"ן מסחרי הצטמצם, בעוד הנדל"ן למגורים המשיך להיות מבוקש מאוד.
3 פרמטרים חשובים בבחינת נכס מניב
- תשואה פוטנציאלית – השאלה הראשונה שנשאל, היא מה התשואה הפוטנציאלית שהנכס עתיד להניב, והאם היא הולמת את מרכיבי הסיכון בעסקה. כדי להעריך את התשואה הפוטנציאלית, יש לשקלל את כלל הנתונים – מיקום, גודל, מצב תכנוני ומאפיינים נוספים.
- היתכנות כלכלית – האם העסקה תואמת את היכולות הכלכליות שלי כמשקיע? האם יש לי את ההון העצמי הדרוש? חשוב לקחת בחשבון גם הוצאות נוספות, כמו מיסים ותשלום לעורך דין.
- רמת הסיכון – חשוב להיות ערים למכלול הסיכונים, ולנסות להבין עד כמה קל יהיה להשכיר את הנכס, מהו פוטנציאל ההשבחה שלו לאורך זמן, ומהם הסיכונים הכרוכים בעסקה.