מודל שותפות

מה זה מודל שותפות?

מודל שותפות הוא התאגדות של מספר משקיעים לצורך ביצוע עסקת נדל"ן. מודלים כאלה יכולים להיות במסגרת של התאגדות של מספר משקיעים שרוכשים יחד נכס (למשל מולטי פמילי בארה"ב), או חברה יזמית שמציעה למשקיעים קטנים להצטרף אליה להשקעה במודל שותפות.

שיטות לחלוקת הרווח

1. חלוקת רווח בשיעור קבוע – השיטה הפופולרית לחלוקת הרווח בין יזמים למשקיעים מבוססת על חלוקת שיעור קבוע מתוך הרווח. בדרך כלל החלוקה תהיה בשיעור של 30/70. המשקיעים יקבלו 70% מהרווח והיזם 30%. 
2. מודל התשואה המועדפת – בשיטה הזו היזם מודיע למשקיעים כי הוא מאוד מאמין בפרויקט, לכן הוא נותן להם קדימות רווחים. רק כשהרווחים יעברו רף מסוים, גם היזם ירוויח. למשל, מודל של תשואה למשקיעים של 7% בשנה, ומעל זה היזם יקבל 55% והמשקיעים 45%. 

לגזור ולשמורמודל שותפות הוא התאגדות של מספר משקיעים לצורך ביצוע עסקת נדל"ן.קיימים מודלים שונים לחלוקת הרווח, וחשוב לוודא שהמודל מייצג את חלוקת הרווח והסיכון בין היזם למשקיעים.

מה שלא מספרים לנו על תשואה מובטחת

בטח נתקלתם בפרויקטים בהם היזם מבטיח למשקיעים "תשואה מובטחת". לכאורה, להבטחת התשואה הזו יש שני הסברים:

1. העסקה הזו כל כך בטוחה שאין בה אף סיכון לכן התשואה מובטחת (לא באמת אפשרי…)
2. היזם לוקח על עצמו את הסיכון ומוכן לשאת בהפסדים אם הרווחים לא יתממשו.

אבל, ישנו הסבר נוסף. במקרים רבים מסתתר תרגיל מאחורי סיסמת התשואה המובטחת. היזם מרוויח כסף רב עם כניסת המשקיעים לפרויקט, ומהכסף הזה הוא מפריש סכום שיבטח אותו בעת צרה.

5 עקרונות שחייבים לבדוק בכניסה למודל שותפות

1. לבדוק מסמכי בעלות על הנכס בנוסף לבטוחות.
2. אם מדובר בהשקעה יחד עם יזם, בקשו גישה לכל ההכנסות והעלויות של הפרויקט.
3. בידקו היטב מנין מגיעה ההבטחה לתשואה מובטחת (במידה ויש הבטחה כזו).
4. האם הגורם ממנו רוכשים את הנכס מקושר במידה כלשהי ליזם. זה לא בהכרח רע, אבל זה צריך להדליק לכם נורת אזהרה.
5. מודל חלוקת הרווחים צריך לשקף את חלוקת הרווח והסיכון.