עם המידע הנכון מגיעים להשקעה הנכונה!
אתם מסמנים לנו מה חשוב לכם ואנחנו דואגים להעביר לכם את כל המידע הנחוץ לכם להפוך את ההשקעה הבאה שלכם להשקעה מנצחת
תפריט
איתור של נכס נדל"ן אידיאלי הוא משימה מפרכת שעלולה להרגיש לעיתים על גבול הבלתי אפשרית. העובדה המצערת הזו יוצרת מציאות מלחיצה ומביאה לא פעם רוכשים פוטנציאלים שכבר נתקלים בנכס שעל פניו נראה אידיאלי, למהר ולהגיש הצעה מבלי לעשות שיעורי בית.
המלצה גורפת: על אף החשש שמא תחמוק לכם ההזדמנות מבין האצבעות להתאפק ולערוך כמה בדיקות יסודיות, שרק בסופם תגישו (אם בכלל) את הצעת המחיר על הנכס. הניסיון מלמד שהתנהלות כזו, מצמצמת את הסיכון ברכישה ומעניקה לרוכש יתרון במשא ומתן. איתרתם נכס שמוצא חן בעיניכם? מצוין, עכשיו קחו נשימה עמוקה ותספרו עד 10:
שאלות לדוגמא שצריכות להישאל לפני הגשת ההצעה: כמה זמן עומד הנכס למכירה? כמה פעמים הוא כבר נמכר ובאיזה מחירים? האם הוא נמכר במחיר נמוך ממה שהוא נרכש? תשובות לשאלות האלו יכולות לסייע לכם להבין טוב יותר את הפאזל ולזהות דפוסים שעולים להצביע על בעיה. על אף שמי שאמור להכיר את המידע הזה הוא סוכן הנדל"ן שמייצג את בעלי הנכס, מפאת אינטרס המכירה המובן, מומלץ לבדוק גם מול גורמים נוספים כדוגמת מאגרי מידע ממשלתיים ואתרי נדל״ן.
האם הנכס נרכש באמצעות משכנתא (שצריך לסגור כדי לשחרר אותו לבעלים החדש) או משמש כבטוחה להלוואה אחרת? האם יש מיסים שלא שולמו על הנכס? במידה והנכס נושא עמו הרבה חובות, מדובר באינדיקציה למצבו הכלכלי של הבעלים והלחץ שבו הוא נמצא. מידע כזה עשוי להועיל כאשר מנהלים משא ומתן או נותנים הצעת מחיר.
לעיתים נעשים במבנים שינויים ותוספות. זה נכון שנחמד לקבל הרחבה ב׳מתנה׳, אבל חשוב לבדוק שכל שינוי כזה קיבל היתר כחוק. תוספת בניה ללא היתר, לא קיימת מבחינה פורמלית ומהווה עבירת בניה עם פוטנציאל הסתבכות עתידי. אם קיימות תוספות כאלה ראשית יש לוודא שהן בעלות אישורים, והיה ולא, כדאי להחסיר את השטח שלהם (מחיר פר מ"ר) מההצעה ולקחת בחשבון את פוטנציאל ההסתבכות.
אי אפשר למדוד שווי של נכס נדל"ן במנותק מהמיקום הגיאוגרפי ושווי של נכסים אחרים באזור. לפני שאתם נותנים הצעה על נכס תבדקו באיזה גובה נסגרו עסקאות נדל"ן באזור. מדובר במידע בעל ערך שגם יאפשר לכם להבין מה שווי הנכס וגם לזהות מגמות עתידיות שעשויות לסייע לקבל החלטה.
מלאי הדירות הפנויות באזור יכול לעזור לכם לגבש החלטה. למשל, אם באזור בו אתם מעוניינים קיים מלאי גדול של דירות למכירה, הדבר עשוי לייצר יתרון לקונה (או לעיתים להניף דגל שחור על אזור בעייתי), וזאת משום שהלחץ הוא על המוכר שלא ירצה לפספס את העסקה ולכן יהיה מוכן להתפשר על המחיר.
חשוב לזכור שבאזורים שונים יש הבדלים משמעותיים בדרישות המיסוי על נכסים ועסקאות נדל"ן. מצאתם נכס שמעניין אתכם? בררו עד תום את חבות המס על הנכס והעסקה הצפויה. במקרים רבים עלות המיסוי עלולה להכביד ולייקר את הערך הריאלי של העסקה וחשוב לשקלל את המשתנה הזה כאשר שוקלים את גובה ההצעה.
נכסים באזורים שונים עשויים להיות חלק מהתאגדות רחבה יותר המעניקה שירותים ותשתיות לבתים באזור וגובה מבעלי הנכסים אגרה חודשית או שנתית קבועה. המשמעות היא שכאשר רוכשים נכס כזה מתחייבים גם לתשלום הקבוע הזה. מומלץ להבין מה ההוצאה השנתית, כמו גם איזה שירותים מקבלים בתמורה.
בהנחה שהבית נרכש בכספי הלוואת משכנתא, ביטוח המבנה הוא דרישה אוטומטית של הבנק או הגורם הפיננסי שהעניק לכם את ההלוואה ומכאן שמדובר בהוצאה שראוי לשקלל כחלק מהעלות הריאלית של העסקה. לכן, חשוב להבין את עלות הביטוח, כי גם היא משליכה על עלות העסקה ועל גובה ההצעה.
איכותו של הכנס נקבעת על ידי איכות התשתיות שלו, מה שבהמשך משפיע על שוויו. לכן, כדאי להבין מה מצב הצנרת, החשמל, מערכת מיזוג וחימום, איטום ותשתיות נוספות בנכס. על אף שעשוי לקחת קצת זמן, מומלץ לקבל תמונה מלאה באמצעות בודקים חיצוניים מומחים. זה יכול לחסוך 'הפתעות' לא נעימות בעתיד ויאפשר להעריך את ההשקעה הדרושה בשיפוץ הנכס ואת עלות האחזקה – שני פרטים שחשוב לקחת בחשבון לפני שנותנים הצעת מחיר.
בין אם אתם רוכשים נכס למטרות מגורים ובין אם הרכישה היא למטרת השקעה, חשוב להבין כיצד מרגישים החיים באזור. האם הרחוב שקט? מה עקומת הפשיעה באזור? עד כמה הוא נגיש למוסדות חינוך ומרכזי פנאי ומסחר? כל אלו משתנים חשובים שכדאי להבין מראש, וחלקן אפשרי גם באמצעות הגעה חוזרת של מספר פעמים בזמנים שונים לאזור הנכס – ורק אז לגבש הצעת מחיר.
אתם מסמנים לנו מה חשוב לכם ואנחנו דואגים להעביר לכם את כל המידע הנחוץ לכם להפוך את ההשקעה הבאה שלכם להשקעה מנצחת
