הזינוק במחירי הנדל"ן מקשה עליכם לרכוש דירה?

חשבתם שזינוק מחירי הנדל"ן הוא תופעה ישראלית ייחודית? מסתבר, שגם שוק הנדל"ן האמריקאי רותח. כמה רותח? ובכן, אם עלות הדירה הממוצעת בארצות הברית עמדה במאי 2020 על 283,500 דולר, שנה מאוחר יותר במאי 2021 המחיר של דירה ל-350,300 דולר ובמאי 2022 המחיר של אותה דירה תיאורטית כבר עמד על 407,600. עליה של 124,000 דולר בשנתיים שמשקפת זינוק של יותר 40% במחירי הדירות. מן הסתם מדובר בחדשות טובות עבור מי שכבר רכש נכס בארצות הברית, אך מי שתכנן לקנות נכס למגורים או השקעה, גילה ש'השוק ברח לו' ונאלץ לחשב מסלול מחדש. הנה כמה טיפים שעשויים לעזור להתמודד עם הסיטואציה:

תבינו מה התקציב, שבאמת, עומד לרשותכם

אין ספק שמנקודת המבט של מי שעומד לפני רכישה והתמהמה מדובר בסוגיה מתסכלת. מצד שני ראוי להכיר במציאות ולא להתעלם ממנה, כי הדבר הכי גרוע שאתם יכולים לעשות זה 'לקפוץ מעל הפופיק' ולהיכנס לעסקה שאתם, קרוב לוודאי, לא תצליחו לעמוד בה. למרבה הצער, יש בשוק הנדל"ן מספיק גורמים שיציעו לכם 'הלוואה יצירתית', בדרך כלל המשמעות היא שיעור ריבית מאוד גבוה ותנאי החזר שגם בתרחיש האופטימי יהיו גבוליים. ההמלצה שלנו היא לבדוק מה היכולת האמיתית שלכם. בשביל לעשות את זה מומלץ לפנות לבנק משכנתאות ולקבל הצעה על משכנתא רגילה בעלות הכי נמוכה שיש ל-15 שנה. כלל האצבע שיעזור להבין מה הסכום שיעמוד לרשותכם בעסקה, הוא לחשב את ההחזר החודשי על פי שיעור של רבע מההכנסה הפנויה שלכם (כלומר השכר החודשי בניכוי הלוואות אחרות שאתם מחזירים), החזר שחורג מזה כבר מכניס אתכם לטריטוריה מסוכנת. לסכום הזה תוסיפו עוד 5 עד 10 אחוז, שזה מה שדרשו להשקיע כהון עצמי (ובלי זה לא תקבלו משכנתא) – זו המסגרת שעומדת לרשותכם.

כשהשוק בורח, חייבים לחשב מסלול מחדש

ברגע שאתם יודעים מה סכום המקסימום שאתם יכולים להרשות לעצמכם, המשחק הופך להרבה יותר פשוט ואתם מקבלים קו הפרדה ברור מאוד בין רכישה אחראית לחלום מסוכן. הבנתם מה התקציב שעומד לרשותכם וסוג הנכס שאתם מעוניינים בו עדיין רחוק מהישג יד? אין לנו פתרון קסם, אבל הנה כמה גישות שאפשר לאמץ:

• לחסוך יותר

אם אין לכם מספיק הון עצמי כדי להיכנס לעסקה על נכס שאתם רוצים, אפשרות אחת היא לחסוך אותו. לפעמים מאמץ מרוכז של מספר חודשים, שבהם מהדקים את החגורה, ניתן לחסוך כמה אלפי דולרים שעושים את ההבדל.

• תעשו תיאום צפיות ותעדכנו את הרף

הכסף שלכם בשנת 2022 יכול לקנות פחות נדל"ן בארצות הברית ממה שהיה יכול ב-2020. זו עובדה שמחייבת אתכם לעשות תיאום צפיות חדש ואולי להוריד את הרף. אם התעקשתם על דירה של 4 חדרים, אולי תבדקו אם אתם יכולים להסתדר בדירת 3 חדרים שאותה, בשונה מדירת 4 חדרים, אתם עדיין יכולים לרכוש; אם חלמתם על דירה חדשה מהניילונים, אולי שווה להתפשר ולרכוש דירה יד שניה בה המחיר לא משקף פרמיה של 'דירה חדשה' וכו'.

• להרחיב את תחומי החיפוש

מן הסתם, העצה הזו רלוונטיים למשקעי נדל"ן ולא למי שמתעתד לרכוש דירה לצורכי נדל"ן ובגלל צורכי עבודה ומשפחה מעוגן לתחום גיאוגרפי קצר. אם הרעיון הוא 'השקעה' צריך לזכור ששוק הנדל"ן בארצות הברית הוא שוק ענק וגם אם "הנכס הממוצע" עלה בשנתיים האחרונות ביותר מ-40%, 'נכס ממוצע' הוא נתון תיאורטי ובשוק ענק כמו ארצות הברית תמיד יהיו הזדמנויות שנמכרות במחיר חסר או אזורים שבקרוב יעברו שדרוג וערך הנדל"ן בהם צפוי לקפוץ. משקיע נדל"ן שלא יהיה מקובע וירחיב את גבולות החיפוש יצליח למצוא נכס מתאים גם כאשר נדמה לו ש"השוק ברח".

תבינו מה התקציב, שבאמת, עומד לרשותכם

אין ספק שמנקודת המבט של מי שעומד לפני רכישה והתמהמה מדובר בסוגיה מתסכלת. מצד שני ראוי להכיר במציאות ולא להתעלם ממנה, כי הדבר הכי גרוע שאתם יכולים לעשות זה 'לקפוץ מעל הפופיק' ולהיכנס לעסקה שאתם, קרוב לוודאי, לא תצליחו לעמוד בה. למרבה הצער, יש בשוק הנדל"ן מספיק גורמים שיציעו לכם 'הלוואה יצירתית', בדרך כלל המשמעות היא שיעור ריבית מאוד גבוה ותנאי החזר שגם בתרחיש האופטימי יהיו גבוליים. ההמלצה שלנו היא לבדוק מה היכולת האמיתית שלכם. בשביל לעשות את זה מומלץ לפנות לבנק משכנתאות ולקבל הצעה על משכנתא רגילה בעלות הכי נמוכה שיש ל-15 שנה. כלל האצבע שיעזור להבין מה הסכום שיעמוד לרשותכם בעסקה, הוא לחשב את ההחזר החודשי על פי שיעור של רבע מההכנסה הפנויה שלכם (כלומר השכר החודשי בניכוי הלוואות אחרות שאתם מחזירים), החזר שחורג מזה כבר מכניס אתכם לטריטוריה מסוכנת. לסכום הזה תוסיפו עוד 5 עד 10 אחוז, שזה מה שדרשו להשקיע כהון עצמי (ובלי זה לא תקבלו משכנתא) – זו המסגרת שעומדת לרשותכם.

כשהשוק בורח, חייבים לחשב מסלול מחדש

ברגע שאתם יודעים מה סכום המקסימום שאתם יכולים להרשות לעצמכם, המשחק הופך להרבה יותר פשוט ואתם מקבלים קו הפרדה ברור מאוד בין רכישה אחראית לחלום מסוכן. הבנתם מה התקציב שעומד לרשותכם וסוג הנכס שאתם מעוניינים בו עדיין רחוק מהישג יד? אין לנו פתרון קסם, אבל הנה כמה גישות שאפשר לאמץ:

• לחסוך יותר

אם אין לכם מספיק הון עצמי כדי להיכנס לעסקה על נכס שאתם רוצים, אפשרות אחת היא לחסוך אותו. לפעמים מאמץ מרוכז של מספר חודשים, שבהם מהדקים את החגורה, ניתן לחסוך כמה אלפי דולרים שעושים את ההבדל.

• תעשו תיאום צפיות ותעדכנו את הרף

הכסף שלכם בשנת 2022 יכול לקנות פחות נדל"ן בארצות הברית ממה שהיה יכול ב-2020. זו עובדה שמחייבת אתכם לעשות תיאום צפיות חדש ואולי להוריד את הרף. אם התעקשתם על דירה של 4 חדרים, אולי תבדקו אם אתם יכולים להסתדר בדירת 3 חדרים שאותה, בשונה מדירת 4 חדרים, אתם עדיין יכולים לרכוש; אם חלמתם על דירה חדשה מהניילונים, אולי שווה להתפשר ולרכוש דירה יד שניה בה המחיר לא משקף פרמיה של 'דירה חדשה' וכו'.

• להרחיב את תחומי החיפוש

מן הסתם, העצה הזו רלוונטיים למשקעי נדל"ן ולא למי שמתעתד לרכוש דירה לצורכי נדל"ן ובגלל צורכי עבודה ומשפחה מעוגן לתחום גיאוגרפי קצר. אם הרעיון הוא 'השקעה' צריך לזכור ששוק הנדל"ן בארצות הברית הוא שוק ענק וגם אם "הנכס הממוצע" עלה בשנתיים האחרונות ביותר מ-40%, 'נכס ממוצע' הוא נתון תיאורטי ובשוק ענק כמו ארצות הברית תמיד יהיו הזדמנויות שנמכרות במחיר חסר או אזורים שבקרוב יעברו שדרוג וערך הנדל"ן בהם צפוי לקפוץ. משקיע נדל"ן שלא יהיה מקובע וירחיב את גבולות החיפוש יצליח למצוא נכס מתאים גם כאשר נדמה לו ש"השוק ברח".