האם מחירי הנדל״ן בארה״ב הולכים להתרסק?

בשנת 2020 מחירי הנדל"ן בארצות הברית עלו, בממוצע, ב-19%, בשנת 2021 המגמה הזו רק הקצינה והסתכמה בזינוק חסר תקדים של 29%. העליות האלה, על רקע משבר הקורונה והשפעותיו על הכלכלה (מיתון, עליית ריבית ואינפלציה), יש הרבה מאוד דריכות בשוק הנדל"ן האמריקאי בחודשים האחרונים. הדריכות הזו בשוק מזינה עצמה ומקבלת משנה תוקף הודות לתקשורת ולרשתות החברתיות בהם יש "פרשנים" שמלבים את המצב עם נבואות זעם שמספרות לנו כי אנחנו נמצאים היום במצב דומה למצב השוק לפני משבר הסאב פריים של 2008 שבעקבותיו התרסק שוק הנדל"ן בארצות הברית. האם אנחנו נמצאים במצב דומה? בסקירה קצרה זו נבחן את הסוגייה.

עניין של היצע וביקוש

שוויו ומחירו של נדל"ן נקבע כמו שווי ומחיר של כל מוצר אחר בכלכלת שוק חופשי – על פי ההיצע והביקוש. במילים אחרות: כאשר הביקוש לדירות יותר גבוה מההיצע הקיים המחירים יעלו (העיקרון הזה נכון ברמת המאקרו וברמת המיקרו – נכסים באזור מסוים). זה אולי נשמע פשטני, אבל ברמה הבסיסית, זה נכון. אחרי שהבהרנו את העיקרון שווה להסתכל על הנתונים ערב המשבר של 2008 ולהשוות אותם למצב היום.

ובכן, בשנת 2007, ערב משבר הסאב פריים, כמות הנכסים בשוק האמריקאי היו בהיצף חסר תקדים. לשם השוואה, כמות הנכסים שמוצעים היום למכירה בארצות הברית עומד על רבע מכמות הנכסים שהוצעו למכירה בשנת 2007 – 2008. מלבד דירות קיימות שמוצעות למכירה, אפשר להסתכל על התחלות הבניה שעומדות היום על 1.38 מיליון התחלות לעומת 2.07 מיליון לפני משבר הסאב פריים (כ-35% פחות). כלומר, ההיצע היום נמוך, משמעותית, ממה שהיה ב-2008. די בנתונים האלה כדי להפחית את מפלס הדריכות ולשרטט הבדל ברור בין המצב היום למצב ב-2008. לנתונים האלה צריך להוסיף עוד פקטור. ב-2008 שוק הנדל"ן בארצות הברית כמעט ולא משך אליו משקיעים, הרוכשים היו בעיקרם משפחות שמחפשות דירה. באופן טבעי, נוכחות של משקיעים בשוק מגבירה את הביקוש – מה שגם תורם לעליית מחירים ומצמצם מאוד את הסיכוי ל"התרסקות" (היום יותר מ-25% מהנכסים שנרכשים בארצות הברית נרכשים על ידי משקיעים, מפרטיים קטנים ועד משקיעים מוסדיים גדולים).

אז למה עדיין חושבים שמחירי הנדל"ן יתרסקו?

כאמור, ב-2020 ו-2021 המחירים זינקו, במצטבר, ביותר מ-40%. זינוק כזה מהצד נראה מוגזם ולא בריא ומעורר ציפייה ל"תיקון" לצד השני. לעלייה הזו (שיש מי שרואים בה 'בועה') אפשר לצרף גורמים נוספים שמעוררים חשש בשוק. מצד אחד בשנה האחרונה הריבית בארצות הברית עלתה. המשמעות היא שהרבית על המשכנתא תעלה, מה שיהפוך אותן לפחות אטרקטיביות ובהחלט עשוי למתן ביקושים בענף הנדל"ן. חשש נוסף הוא שהסיום בהקפאת המצב הפדרלי בתקופת הקורונה, הקפאה שעצרה עיקולים של בתים למשך שנתיים, יביא עמו מבול של נכסים מכינוס נכסים שימכרו בזול ויורידו את השוק. על פניו הסיבות האלו נראות הגיוניות ולכן הרבה מאוד רוכשים ומשקיעים ממתינים עכשיו ׳על הגדר׳ בציפייה לשינוי מגמה שיאפשר רכישת נכסים בזול. האם באמת יש סיבה לחכות לירידת מחירים? אנחנו סקפטיים. הריבית אמנם עלתה, אך היא עדיין רחוקה מאוד ונמוכה מאוד ביחס לשיעורי הריבית שהכרנו בשנות השמונים או שנות התשעים. כנראה שהשנה נראה גם יותר נכסים מעוקלים בשוק, אך גם הנכסים האלה לא צפויים לסגור את הפער בין ההיצע לביקוש. את האנומליה של 2020 ו-2021 אפשר להסביר בעובדה שבמשך חודשים עסקאות רבות נעצרו וכשהגבלות הקורונה הסתיימו היה פקק בביקוש והרבה תשוקה לנדל"ן שהיתרגמו לעליות מחירים שהשנה התמתנו אך ממש לא התהפכו. למעשה, הצפי הוא ששנת 2022 תסתיים עם עליה ממוצעת של 8% במחירי הנדל"ן ומהשנה הבאה נחזור לקצב עליה מתון של 3-4% בשנה – שזה הקצב הרגיל שמאפיין את שוק הנדל"ן רוב הזמן. הערכה שלנו, התרסקות מחירים רחוקה עדיין רחוקה מאיתנו, כי בסופו של יום, הביקוש, בזמן הנראה לעין, יעלה על ההיצע.