בעלי נכס בארה"ב? הנה כמה הטבות מס ששווה שתכירו

אחד היתרונות בהחזקת נכס נדל"ן בארצות הברית, קשור לכך שניתן לגלם חלק מההוצאות בדמות ניכוי או זיכוי מס. ערכנו עבורכם סקירה קצרה שמפרטת איזה אספקטים בבעלות על הנכס עשויים לזכות אתכם בהטבות מס

ב-1 לינואר 2018 עודכנה פקודת המיסוי האמריקאית, בפעם הראשונה אחרי 30 שנה. בין יתר השינויים, עודכנו מספר רגולציות הנוגעות להטבות מס רלוונטיות שבעלי נכסים לא תמיד מודעים להם. אם אתם בעלי דירה או נכס נדל"ן אחר בארצות הברית, הנה המקומות שבהן שווה לחפש הטבות מס:

הריבית של המשכנתא

בדומה לישראל, גם בארצות הברית מרבית נכסי הנדל"ן נרכשים בסיוע הלוואות משכנתא. בעלי נכסים שרכשו נכס בסיוע הלוואת משכנתא לפני ה- 15 בדצמבר 2017 יכולים להנות מניכוי מס בגין ריבית של הלוואה עד לתקרה של 1,000,000 דולר. הלוואות שנלקחו מאז כבר מושפעות מהעדכון בפקודה, שבמקרה זה מגביל את מימוש ההטבה עד לסך של 750,000 דולר. טיפ: שימו לב שההטבה הזו משמעותית יותר בשנים הראשונות להחזר המשכנתא, בהן עיקר ההחזר הולך לכיסוי הריבית, שהיא המרכיב שמזכה אתכם בהטבה.

מס רכוש

הניכוי הזה מוגבל ל-10,000 דולר עבור זוג נשוי שמחזיק בדירה במשותף. זה המקום לציין שגם הטבת המס הנוגעת למס רכוש, גם ההטבה על הריבית למשכנתא וגם חלק מההטבות הבאות שנזכיר, הן מה שנקרא 'הטבות פרטניות' (Itemized). למה חשוב לזכור את זה? משום שבארצות הברית יש שני מסלולים להטבת מס שצריך לבחור ביניהם. המסלול הראשון כולל את החיבור של כל ההטבות הפרטניות; המסלול השני הוא מסלול של הטבה אחת סטנדרטית לכל נישום – Standard deduction, כפי שהמונח נקרא באנגלית. אחד השינויים בתיקון האחרון לפקודה הוא שההטבה הסטנדרטית עודכנה כלפי מעלה. 25,100 דולר לזוג נשוי ו-12,500 לאדם בודד. המשמעות היא שבהרבה מקרים פשוט לא משתלם ללכת במסלול של הטבות פרטניות, כי במקרים רבים סך כל ההטבות הפרטניות יהיה נמוך מההטבה הקבועה.

ביטוח משכנתא

אם יש לכם הלוואת משכנתא על רכיב הגבוה מ-20% עלות רכישת הנכס, אז אתם משלמים ביטוח משכנתא שבסופו של יום יכול לנוע בין 0.3 ל-1.5% מהחזר המשכנתא. החדשות הטובות הן שהריבית על הביטוח הזה נחשב להטבת מס פרטנית מוכרת, וכמו שהזכרנו בסעיף הקודם, כל הטבה פרטנית נוספת מגדילה את הסיכוי שתוכלו לעבור את ההטבה הסטנדרטית.

התייעלות אנרגטית

בעבר נהג המחוקק האמריקאי לתת הטבות מס משמעותיות יותר לבעלי נכסים שהטמיעו מערכות וטכנולוגיות ידידותיות לסביבה. כיום יש עדיין שתי מערכות 'ירוקות' שיזכו אתכם, לעת עתה, בהטבת מס – מערכת סולארית להפקת חשמל ומערכת סולארית לחימום מים, כאשר מדובר בהטבה שיכולה להיות שווה 500 דולר בשנה. מאחר שמדובר בזיכוי ולא בניכוי לא מדובר בחלק מההטבות הפרטניות אלא בבונוס שכולם (במידה ויש להם מערכות מהסוג הזה) יכולים ליהנות ממנו.

משרד בבית

עובדים מהבית? נהדר. הגדרת אזור בבית כ'משרד' עשויה לחסוך לכם כסף. ניתן לקבל ניכוי של 5 דולר לכל מטר רבוע בנוי של שטח בבית המוגדר – 'משרד', עד לשטח של 300 מטר רבוע בנוי. שטח מקסימום כזה צפוי להניב ניכוי של 1,500 דולר בשנה. החדשות הרעות הן, שההטבה הזו אינה מיועדת לשכירים. גם אם בשל הקורונה, עבדתם מהבית בגלל סגר או בגלל החלטת מעסיק, לא תוכלו לממש את ההטבה.

שיפורים בהנגשת הבית

הכנסתם לבית שיפורי נגישות (מעקות, מעלית, שביל גישה וכו') ייתכן ומגיעה לכם הטבת מס. מה חשוב לדעת? שתוכלו ליהנות מההטבה הזו רק אם ההשקעה הגיעה לרף של 7.5% מההכנסה השנתית הכוללת שלכם. לדוגמה, אם אתם מרווחים 60,000 דולר בשנה, הניכוי יכנס לתוקף רק אם השקעת לפחות 4,500 דולר (אותם תצטרכו לתקף באמצעות קבלות). קחו בחשבון שכדי לממש את ההטבה תצטרכו גם להשיג מכתב מרופא שמעיד שאכן ההנגשה הייתה נדרשת מסיבה רפואית.

הלוואה על חשבון הבית

בארצות הברית יש סוג הלוואות שנקראות – home equity line of credit או בקיצור – HELOC. הרעיון הוא קו אשראי שהנכס שלכם מהווה בטוחה אליו (מה שמאפשר הענקת ריבית יותר נמוכה על האשראי). בהקשר הזה חשוב שתדעו שעל הריבית שמשלמים על ההלוואה אפשר לקבל ניכוי מס.

נכתב על ידי צוות המומחים של Revolve.