כמה בית אתם יכולים לרכוש?

התשובה לשאלה – כמה בית אתם יכולים לקנות? היא: "זה תלוי". כידוע, על נדל"ן פועלים המון משתנים שהמשמעותי שבהם יהיה כנראה המיקום הגיאוגרפי (Location*3). מחירו של נכס מגורים במנהטן לא דומה למחירו של נכס מגורים בסינסנטי, אוהיו או באלברקרקי, ניו מקסיקו. לכן, לצורך הדיון אנחנו נניח שאתם יודעים איפה נמצא הנכס שאתם מחפשים ומה טווח  המחירים באזור. בואו נחזור להתחלה – ברכישת בית התקציב יכתיב את סוג הנכס, הגודל שלו ("כמה בית") ואיזור המשנה (גם במנהטן יש הבדל ניכר בין דירה בשדרה העשירית בקצה העיר ביחס לדירה בפארק אווניו מול האגם).

הון עצמי ומשכנתא

עבור מרבית המשקיעים התקציב יורכב משילוב של הון עצמי והלוואת משכנתא. השניים, כרוכים זה בזה. אחד הגורמים שיגדירו את גודל המשכנתא שאתם יכולים (ואם נדייק ש'כדאי לכם') לקחת וישפיע על עלותה, הוא ההון העצמי שאתם יכולים להקצות לרכישה. מאחר שאחד התנאים לקבלת משכנתא (במסלול סביר ולא משכנתא שמומלץ להתרחק ממנה) הוא מינימום של 5% מעלות העסקה במזומן, ההון הזה גם יגדיר את סכום המקסימום שאתם יכולים לקבל במשכנתא מהסוג הזה (לא בהכרח כדאי לכם לקחת את המקסימום, אבל לזה נגיע בהמשך). כלומר, כדי להבין את ההון המקסימלי שתוכלו לגייס, התייחסו אל כל ההון העצמי שלכם כאל 5% ואת המספר הזה תכפילו בעשרים. זה סכום המקסימום, לפני שבחנתם את יכולת ההחזר החודשי שלכם.

לא יותר מ-25% מההכנסה הפנויה

הסוד לבניית תקציב אמיתי שיאפשר לכם גם להתנהל ברווחה הוא שההחזר החודשי של המשכנתא לא יעלה על 25% מההכנסות שלכם. החזר חודשי שעובר את הרף הזה מעמיד אתכם במצב לא בטוח בו כל אירוע בלתי צפוי (ואם יש משהו צפוי בחיים זו העובדה שהם מזמנים לנו אירועים לא צפויים), עלול להכניס אתכם למצוקה כלכלית. קחו בחשבון שאנחנו מדברים על הכנסה פנויה, לכן, הכוונה היא לרווחים שלכם נטו, אחרי ניכויי המס. בנוסף, אם אתם כבר מחזירים הלוואה גדולה שנוגסת בקביעות בהכנסה הפנויה שלכם, החסירו גם אותה משורת ההכנסה ורק אז תחלקו ל-4 ותבינו מה התקרה המקסימלית של ההחזר החודשי שלכם. למשל, נניח שהשכר נטו שלכם הוא 10,000 ש"ח, אך אתם כבר מחזירים הלוואה ארוכת טווח ובכל חודש מעבירים אוטומטית 2,000 ש"ח לכיסוי ההלוואה. מכאן שההכנסה הפנויה שלכם עומדת על 8,000 ש"ח. כשמחלקים את הסכום הזה ל-4 מקבלים את תקרת ההחזר החודשי המומלצת. בדוגמה שלנו מדובר ב-2,000 ש"ח.

עכשיו, כשיש לכם את הנתון הזה, אתם יכולים להצליב אותו עם הנתון הקודם ולהבין, באמת, איזה תקציב עומד לרשותכם ו'כמה בית אתם יכולים לרכוש' באופן בטוח שיאפשר לכם לנהל אורח חיים נח.

כמה הערות לסיום

שוק המשכנתאות, כמו לדוגמא בארצות הברית, עלול לתעתע וגורמים רבים ישמחו לתת הלוואה שחורגת מגבולות כללי האצבע שפירטנו ולכאורה מאפשרת לכם לרכוש "יותר בית". כמעט תמיד תשלמו על ההלוואות האלה ביוקר ותרתי משמע. במובן המתמטי הפשוט, ההלוואות האלה הרבה יותר יקרות ולאורך חיי המשכנתא תשלמו עשרות אלפי דולר מיותרים בגין הבחירה, והסיכוי שתגיעו לנקודה בה לא תוכלו לעמוד בהחזר החודשי גם מאוד גבוה.

דבר נוסף שצריך לזכור הוא שההחזר החודשי של רכישת בית מתייחס לכלל עלויות המשכנתא שכוללות גם ביטוח (וגם ההוצאות האלה צריכות להיות כלולות במסגרת ה-25% מההכנסה החודשית). באופן דומה צריך להתייחס גם למרכיב ההוני ולהחסיר ממנו את מה שנקרא ׳הוצאות סגירה׳ (אגרות ודמי תיווך למיניהם שצריך לשם סמוך למעמד החתימה).