אם אתם מחפשים להשקיע במדינה בולטת בשוק הנדל"ן האמריקאי, פלורידה עשויה לענות על הדרישות שלכם. מדובר באחד משווקי הנדל"ן החמים בארה"ב, ולא רק בגלל מזג האוויר.
במדריך שלפניכם תקבלו מידע מקיף על מצב הנדל"ן בפלורידה. נתחיל בסקירת המצב הכלכלי-חברתי בפלורידה, נמשיך למצב הנדל"ן ונעבור לדבר על מחירים, ביקושים ומיסים. לבסוף, ננסה להבין האם נכון לשנת 2022 כדאי להשקיע בנדל״ן בפלורידה, ונדבר על יעדי ההשקעה החמים לשנת 2022 במדינת פלורידה.
למה כן? | למה לא? |
|---|---|
ביקוש יציב לנכסים ומיסוי נוח | עלות הביטוח על הנכס גבוהה ביחס למדינות אחרות |
מזג האוויר המצוין מושך תיירים רבים | אחוז "משכנתא עבריינית" גבוה יחסית |
פופולרית בקרב בני הגיל השלישי |
פלורידה היא מדינה בדרום מזרח ארה"ב. העיר הגדולה במדינה היא ג'קסונוויל, והמטרופולין הגדול נמצא סביב העיר מיאמי וכולל 6 מיליון תושבים. המדינה התגלתה על ידי מגלים ספרדים בעונת האביב, לכן ניתן לה השם פלורידה, שמשמעותו פרחוני בספרדית.
כשמדברים על פלורידה, אי אפשר להתעלם ממזג האוויר המיוחד השורר במדינה. פלורידה נחשבת למדינה החמה בארה"ב, והטמפרטורה הממוצעת היא 21.5 מעלות. יחד עם מזג האוויר החם, בפלורידה מתרחשות סופות רבות ויורדים בה כמויות גדולות של משקעים.
על פי נתוני לשכת מפקד האוכלוסין האמריקנית, ישנה הגירה רבה אל פלורידה, והיא בין המדינות בעלות שיעורי גדול האוכלוסייה הגדול בארה"ב.
האוכלוסייה שמהגרת לפלורידה מגוונת, וכוללת פנסיונרים שמחפשים להעביר את שנותיהם האחרונות באקלים נוח, עשירי ארצות הברית שבוחרים בה בגלל תנאי המס הטובים, וכן צעירים ובעלי משפחות שמחפשים מקום מגורים נוח עם אפשרויות העסקה מגוונות.
כלכלת פלורידה נחשבת לרביעית בגודלה בארה"ב, ושווה כטריליון דולר. התוצר הלאומי הגולמי של המדינה שווה כ-5% מכלל כלכלת ארה"ב.
המסחר, התחבורה, הבנקאות והנדל"ן נחשבים לבולטים במדינה. בשנות ה-60 של המאה ה-20 נבנה מרכז החלל קנדי במדינה, ומשך אחריו תעשיות חלל ואוויר וביניהן נאס"א.
כתב העת Fortune מדרג את החברות האמריקאיות על פי הכנסה גולמית. ברשימת 500 החברות המובילות בארה"ב, נכללות מספר חברות שמקום מושבן בפלורידה, וביניהן: Auto Nation, Office Depot, Fidelity National Financial, Hertz ועוד.
הימצאותן של חברות אלה בפלורידה, יחד עם חברות חזקות נוספות, מחזק את הרצון של עובדים ברחבי ארה"ב לעבור לפלורידה. כך ההגירה לפלורידה ממשיכה להיות חיובית, והביקוש לנכסים להשכרה עולה.
גם מגזר התיירות מהווה נדבך מרכזי בכלכלת המדינה, הודות למזג האוויר החם, חופי הרחצה והפארקים הגדולים. במשך מספר שנים שברה פלורידה שיאי תיירות, וב-2018 ביקרו במדינה 126.1 מיליון מבקרים.
ב-homeunion מסבירים כי השילוב בין כלכלה יציבה וצומחת ואפשרות לקבל תשואה יציבה על ההשקעה, מושכים משקיעים רבים להשקיע בפלורידה.
הנה 3 סיבות שהופכות את פלורידה ליעד השקעה מועדף על משקיעים:
אם כן, הבנו שפלורידה היא מדינה שטופת שמש, בעלת כלכלה חזקה, הגירה חיובית ותיירות משגשגת. כדי להעמיק עוד יותר, נדבר כעת על מצב הנדל"ן בפלורידה בשנים האחרונות.
נתחיל מהמשבר הגדול של 2008. אז משכנתאות ניתנו בקלות יחסית, שטר החוב התגלגל הלאה ובסופו דבר התפוצצה בועת הנדל"ן והמשכנתאות בארה"ב והבורסה צנחה.
גם פלורידה נפגעה מהתפוצצות הבועה, ובשנים שלאחר כך צנחו מחירי הנדל"ן ונרשמו פשיטות רגל וכינוס נכסים. בשנים הבאות המצב השתפר, וב-2016 נרשמו עלייה של 7% במחירי הנדל"ן.
כיום שוק הנדל"ן של פלורידה נחשב שוק של מוכרים (Sellers Market). מה זה אומר? קיים מחסור בהיצע הנכסים וביקוש רב לבתים – כך נוצרת תחרות גדולה על כל נכס. במצב הזה מוכרים יכולים למכור את הנכסים שלהם במחיר גבוה יחסית.
במילים אחרות, מחירי הנדל"ן בפלורידה עולים, עקב מחסור בנכסים. זה נכון הן לגבי נכסים למכירה והן לגבי נכסים להשכרה.
נכון ליולי 2020, הנחיות ותקנות ממשלתיות שמטרתן מניעת התפשטות וירוס הקורונה משפיעות על עולם הנדל"ן בפלורידה.
ב-floridarealtors מדברים על השפעה רבה של המגפה על שוק הנדל"ן. באתר מסבירים שעל פי נתוני המתווכים בפלורידה, ישנן פחות מכירות, מכירות רבות שממתינות לאישור וכי רישומים חדשים כמעט ולא מתרחשים.
יחד עם זאת, מחיר המכירה החציוני דווקא עלה ב-6% לעומת אפריל 2019 ועמד על 275,000 דולר.
נשיא אגודת המתווכים בפלורידה, בארי גרומס, מסביר שהשפעת הקורונה מורגשת בשוק, כאשר קונים ומוכרים ממתינים לראות לאן המצב הולך.
על ההאטה אפשר ללמוד מהנתונים:
אחת השאלות החשובות שעומדות בפני כל משקיע נדל"ן, היא באיזו אסטרטגיה לנקוט. שוק הנדל"ן בפלורידה רחב, ומשתנה מאזור לאזור, מעיר לעיר ומשכונה לשכונה. ובכל זאת, ננסה להבין מה קורה במדינה.
ב-auction טוענים כי באזור מיאמי ישנם בתים רבים בבעלות בנקאית. סוג נכסים כזה נמכר במחיר התחלתי נמוך ואחרי שיפוץ ראשוני ניתן למכור אותו ברווח משמעותי.
עוד סוג נכסים שעולה ב-auction כפופולרי בקרב משקיעים בפלורידה הוא נכסים להשכרה. נכסים אלה מאפשרים להרוויח בטווח הקצר מהשכירות, ובטווח הארוך מעליית הערך של הנכס. הביקוש והשכירות בפלורידה, לדירות להשכרה ולדירות נופש גבוה – לכן נכסים מסוג זה עשויים להתברר כהשקעה טובה.
פלורידה מציעה למשקיעים אפשרויות השקעה עם תשואות גבוהות וקבועות יחסית. כך למשל, הערים טמפה ואורלנדו מופיעות באופן קבוע בדירוג גבוה במצעדי השקעה בארה"ב.
הצפי לתשואה שנתית על בית בפלורידה עומד על 8 עד 13 אחוזים. כמו כן, בגלל ההעדפה של תושבי האזור לבתים צמודי קרקע, ישנה עדיפות לרכישה של בית קרקע על פני דירה בבניין.
פלורידה מציעה למשקיעים אינסוף אפשרויות, אך כמשקיעים חכמים, אתם רוצים לבחור במקומות הטובים ביותר. יש דרכים שונות להגדיר את הנכסים הטובים ביותר להשקעה. אנחנו בחרנו להביא לכם את הדירוג של auction, שמתבסס על ה-cap rate.
מה זה cap rate? מדד רווחיות המודד את היחס בין הרווח התפעולי הנקי (NOI) לבין שווי הנכס.
היתרון של שימוש במדד הזה, הוא שהוא אינו מתחשב בשיטת המימון של הנכס. כך החישובים נעשים בצורה פשוטה יותר.
רשימת המקומות המומלצים להשקעה בפלורידה נערכה בעזרת auction. את חישוב מחיר הנכסים וההכנסה הממוצעת חישבו באתר בעזרת Mashvisor – כלי ניתוח נדל"ני המסייע למשקיעי נדל"ן בארה"ב.
בדירוג של Mashvisor ל-2020, בחרו ב-Port Saint John, Brevard County כיעד ההשקעה המומלץ ל-2020 – בעיקר בגלל מחיר חציוני נמוך של 268,180 $, הכנסה גבוהה משכירות (2,361 $) ותשואה שנתית גבוהה של 10.8%.
במקום השני בדירוג Captiva, Lee County, עם מחיר חציוני גבוה (1,240,422 $), הכנסה גבוהה משכירות (8.3%) ותשואה שנתית יפה של 8.3%.
תנאי המס בפלורידה ייחודיים ביחס למדינות אחרות בארה"ב, ומהווים תמריץ נוסף להשקיע במדינה. הבאנו לכם את הנקודות החשובות בענייני המס בפלורידה:
פלורידה היא אחת משבע מדינות בארה"ב בהן אין מס הכנסה אישי ואין מס רכוש, מה שמעודד הגירה של תושבי ארצות הברית למדינה, ובעיקר של העשירים שבהם.
בין עשירי ארצות הברית שכבר עברו לפלורידה, ניתן למצוא את ברי שטרנליכט, אדי למפרט ואחרים. אליהם הצטרפו השנה המשקיע קארל אייקן וכן נשיא ארצות הברית (עוד מעט לשעבר) דונלד טראמפ, שהודיעו כי יהפכו את פלורידה למעונם הרשמי.
כדי להבין עד כמה ניתן לחסוך במיסים, נדמיין זוג ניו יורקי בעל הכנסה של 5 מיליון דולר בשנה. עם מעבר לפלורידה, הם יחסכו כ-395,000 דולר בשנה.
בפלורידה יש מע"מ בשיעור של 6% ורשויות מקומיות יכולות לגבות מס נוסף, לכן שיעור המע"מ נע בין 6% ל-7.5%.
יחד עם זאת ברכישת בתים להשקעה בפלורידה, אין חיוב לשלם מס ערך מוסף. העדר מרכיב זה מעסקאות נדל"ן, משפר את התשואה על הנכסים והופך עסקאות לכדאיות יותר.
למעשה, פלורידה אינה ממסה עסקאות נדל"ן בתחומה, והמס היחיד שמשלמים במדינה הוא המס הפדרלי הכללי של ארה"ב.
ביטוח נכסים בפלורידה נחשב יקר יחסית, בגלל תוספות שונות שיש לשלם, כמו ביטוח הוריקן והצפות, שאינם כלולים בפוליסה רגילה. הביטוחים האלה נצרכים בפלורידה בגלל הסופות הרבות שפוקדות את המדינה.
כאשר בעל הבית אינו מצליח לשלם משכנתא, הוא מוגדר עבריין משכנתא. זה צעד ראשון בתהליך עיקול של נכס. אחוז המשכנתא העבריינית בפלורידה הוא 1.4% בפלורידה, גבוה מהממוצע בארה"ב שעומד על 1.1%.
מ-2007 עד 2011 ערכי הבתים בפלורידה צנחו ב-20%. כיום בעלי בתים רבים נמצאים "מתחת למים" – כלומר הם חייבים לבנק יותר ממה שהבית שלהם שווה. הנתונים מצביעים על 7% מהבתים בפלורידה שנמצאים "מתחת למים".
אנחנו לא נמצאים כאן כדי להגיד לכם אם כדאי או לא כדאי, אלא כדי לחשוף בפניכם כמה שיותר מידע רלוונטי.
אם עד כאן פלורידה נשמעת לכם כמו מקום מומלץ להשקעה, אתם מוזמנים להתרשם מ-5 יעדי ההשקעה החמים ביותר לשנה הקרובה.
כמו שכבר אמרנו, לא באנו לכאן כדי למכור לכם השקעות – אלא כדי לעזור לכם להחליט איפה כדאי להשקיע.
אם קראתם את כל זה, ופלורידה נשמעת לכם כמו יעד השקעה אטרקטיבי, אנחנו מזמינים אתכם לקרוא על יעדי השקעה נבחרים בפלורידה, כמו ג'קסונוויל ומיאמי.
אם עדיין לא קראתם את מדריך ההשקעות לארה"ב, כדאי שתעשו את זה עכשיו. תמצאו שם את כל המידע הראשוני שמשקיע נדל"ן צריך לפני שהוא מתחיל להשקיע בארה"ב, כולל מידע על מיסוי ועל הגדרת פרופיל משקיע.
קיבלתם הצעה לרכישה מחברת השקעות, ואתם לא בטוחים מה אתם חושבים על החברה הזאת. פנו לחכמת ההמונים. במדור חברות באתר, משקיעים מדרגים חברות נדל"ן לפי היחס והביצועים שלהן.
בסדרות אמריקאיות, היא אחת הערים המושמצות בארצות הברית (ראו למשל את ג'ייסון ב"The good place"), אבל עבור המשקיעים העיר ג'קסונוויל שבפלורידה עשויה להתברר כמכרה זהב.
אתם מסמנים לנו מה חשוב לכם ואנחנו דואגים להעביר לכם את כל המידע הנחוץ לכם להפוך את ההשקעה הבאה שלכם להשקעה מנצחת
